2013房企风险评估报告.docxVIP

海外投资、地产金融化、社区金融、云地产、电商与传统商业地产之争，这些新气象在今年集中涌现。马云和王健林的赌约，更是隐含了房地产行业的新老模式之争，在“被颠覆”的讨论声中，中国房地产业走过2013。 在调控常态化的背景下，中国房地产行业的千亿公司仍在扩容。他们的千亿时代，归根结底一句话：充分把握住了行业的黄金10年，积极应对政策与市场的变化，通过规模化创造了行业新的制高点。中国的城镇化带来的潜力，刺激着开发商的市场预期，我们毫不怀疑未来还会涌现更多千亿级别的地产公司，但他们的价值不能仅仅停留在数字上。 数字追逐背后无法掩饰的是对未来的野心。在规模与质量、固步自封与创新之间的取舍，对于地产公司，是关乎未来生死的现实问题。用什么来求证自己存在的意义，是存在于行业的终极问题。 冯仑说，房地产是服务业，终要变成金融业；王健林说，房地产与互联网是融合的关系；郁亮说，房地产是配套产业，现在正在尝试做社区金融服务；张跃说，房地产行业没太多技术含量，远大要用工业化改变建筑。 回顾2013，我们关注得最多的是城镇化和企业，前者是未来的战场，后者是参与者。闽商和粤派房企发展路径，“三十而立”房企的模式之变，中小企业生存之道，房企海外投资之路，这些话题贯穿着这一年。 浮躁的时代更需要理性思考，在这个大多数公司的好年份里，潜在风险依然存在。作为2013年的年终特稿，我们选取了具有鲜明特质的八家公司，他们的背后，隐含了行业需要回答的八个问题。 发现问题、寻找榜样、探知模式、解读趋势。通过分析企业发展背后的逻辑，为行业提供借鉴与参考；希望抓住那些擅长在时代的进程、社会的变化中去“预判”与“应变”的企业的思想脉络；我们也试图倡导一种价值多元的“好公司”标准而不是“大就是好”。 城镇化、互联网、产业化，这三个因素决定了房地产行业将迎来巨变。行业需要颠覆者，我们持续关注创新。 ◆万达：电商是根“刺”？（程清） 地方政府排着队翘首以盼的万达，通过“现金滚资产”滚雪球式的发展，以速度为策略，资产迅速膨胀。资金、土地更是被万达掌门人王健林一再强调都不是问题，可市场瞬息万变，王健林和马云就2020年电子商务能否取代传统实体50%的零售市场的赌约，本质是新商业模式与传统商业模式之间的大战，电商成了那根刺，考验着商业地产龙头的抵抗能力。 唯快不破 万达这间未曾上市的公司，它的一举一动往往都被讲述了无数遍。万达已经是商业地产的老大，当然也是商业综合体开发的老大。如果IPO成功，也很可能是中国地产的老大。在万达的商业帝国里，有购物中心、写字楼、院线、KTV、住宅、旅游、文化等，核心还是商业地产，因为他们都需要依托万达的商业地产存活，即便是多资源的跨界整合发展，也是为了万达着力打造的消费生态圈服务国，都必须坚实地建立在房地产的沃土上。 2005年前，万达现金流平衡是靠商铺出售来解决的。从2005年开始，经历了分割产权出售带来消极影响的王健林宣称，万达广场商铺“只租不售”。此后，万达转向持有大量商业面积，租金收入成为其主要利润来源。然而，“只租不售”意味着大量资金无法在短期内快速回流，万达如何平衡现金流？ 王健林确立了万达的第三代产品——“城市综合体”的发展模式和资金规划。所谓“城市综合体”是集大型购物中心、高星级酒店、写字楼、高级公寓于一体的商业地产形态，这个发展模式万达一直沿用至今，并成为国内其他商业地产商的标杆。在现金流方面，住宅项目是销售重点，100%销售；其次是写字楼，按照不同项目的资金情况和写字楼的投资回报期决定出售的比例，这两块销售会占到整体项目前期投资的一半左右。 很难讲万达的模式说得很全面，但核心是“现金滚资产”实现快速扩张这点一直没变，一个字：快。万达几乎所有的元素都在为跑得更快量身打造。 从建设到招商，万达每一个环节，都以加快速度为准则。项目从拿地开始就已经做规划方案，所有的项目规划都采取产业化生产流程。一个城市综合体包括“四菜一汤”：百货、超市、娱乐和电器，周边环绕商业街，以求对各个城市的可适应性。 为了不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，采取了“平均租金”的方式。将全国的城市分三等租金，加快招商谈判速度。一旦项目启动，土建、招商、装修等各链条都要以18个月开业倒计时推进工作，各环节环环相扣，责任细化到每一个人。 急速扩张的万达，希望遵循并确保自己的开发节奏，一旦万达发现扩张速度的短板出现，任何可能的选择便会被予以实施，万千百货是这样，万达影院也是这样。 做生意始终围着金钱打转，这是商业规律。而院线的高盈利是万达加快转型的关键。通过建立一条产业链，前面建房，后面收租，从而推进深层次的产业链融合，用一个产业带动另一个产业，换取源源不断的现金流。百货公司、高档酒店是现金流的根本保证。万达“全产业链”的结构就此成型。