九天机构2011年2月南昌房地产市场报告.pdfVIP

本期核心内容提要 ? 宏观政策提要 ? 上海五大行取消首套房利率 85 折优惠 ? 央行第八次上调存款准备金率 0.5 个百分点 ? 2 月 9 日起央行加息 0.25 个百分点 ? 京版国八条出台 ? 南昌“升级版”限购令出台 ? 南昌房地产市场状况提要 ? 南昌市 2 月份商品房供应仅 1.44 万㎡，其中住宅供应 0.77 万㎡，环比分 别下降 93.63%、95.12%； ? 受春节和限购双重影响，南昌楼市 2 月份的成交急剧下降，商品房环比下 降 66.43%； ? 2 月份南昌市商品房成交均价回落，环比下跌 5.56%； ? 2 月份，南昌市二手房成交面积为 14.23 万㎡，环比下跌 36.81%；成交均 价 6697 元/㎡，环比下跌 4.66%； ? 本期典型案例赏析 ? 滨江首府 向左走？向右走？ （署名评论：黄艾） 2 月份，全国一二线城市的楼市表现不容乐观，沪北广深 2 月份 楼市量价齐跌，其中上海的住宅成交量降至冰点，是自 2004 年有房 地产网络数据以来的最低点，北广深三地成交量环比降幅均超 50%。 南昌市 2 月份商品住宅交易量价齐跌，其中成交面积跌至近两 年来的最低点。2 月下旬，升级版限购令出台，政策正式施行的前一 周，楼市出现“抢购潮”，几天内，成交量呈爆发性增长。 限购、限贷政策正拉着全国楼市迅速降落，在政策施行前后， 楼市交易一度出现成交暴增的恐慌局面，政策组合拳的效应可谓立 竿见影，市场形势较为严峻。 从 2 月份楼市的种种表现来看，房地产市场在固若金汤的政策 壁垒中似乎已经迈入了下行通道，但另一方面，商品住宅供求关系 的严重失衡却为市场未来的走势增加了不确定因素。 就目前的市场存量来看，截至 2 月末南昌市全市住宅剩余可售 面积仅 65.8 万㎡，按照南昌市近三年的月度平均去化量，难以支撑 一个季度的市场需求，且悲观的市场预期使得短期内的市场供应仍 在收缩。而限购、限贷等强制性行政手段按下的购买需求，将如何 疏导？往哪个方向疏导？中央在以往出台的政策中，一再的加大保 障房建设力度，以合理地疏导市场需求，但是 5 年 3600 万套保障性 住房，在供应量和建设的实施上仍存在较大不确定性。 当前住宅市场供应的严重短缺，和住宅需求的强行压制似乎为 楼市反弹埋下了伏笔。 从静态的事态发展来看，随着政策效应的持续影响，供应缺口 或将扩大，而被压制的需求也处在紧绷状态，且保障房短时期内难 解燃眉之急，市场的供需双方也许都会站在政策对立面，如此一来， 楼市的反弹将在所难免。 通过九天瑞意特对市场的长期观察和研究，结合市场的静态发 展趋势和目前的楼市表现来看，在政策的影响下，市场将会经历五 个周期：恐慌期、僵持期、消化期、恢复期、反弹期，2 月份政策实 施前后的抢购潮、供应大幅度萎缩便是恐慌期的表现。一旦政策落 定，僵持期接踵而来，在此期间内，市场以观望为主，成交大幅下 滑，这在 2 月下旬的市场亦有所表现。为了消解观望气氛，住宅供 应方将会视实际情况进行销售策略的调整，或积极或消极地采取促 进销售的手段以打破僵持局面，回笼部分资金。瑞意特研究认为， 今年的 3、4、5 月份将会是政策影响的僵持期，这个时期的市场表 现至关重要，一旦僵局被打破，市场气氛被调动起来，便会渐次进 入回暖的后三个周期。 市场究竟向左走还是向右走？市场会回暖吗？回暖会在不久的 将来吗？让我们静观第二季度的市场表现。