宁波华茂赛德广场企划提报.ppt

华茂赛德广场企划提报;“5·11”之后 一个地产时代已经成为过去 另一个时代正在来临;第一部分 市场分析 盘点2005宁波市场 ; 以上项目为宁波现售单身公寓，从2005年3月以来销售均处于停滞状态，最主要的原因在于宏观调控之后投资客撤场、自住客持币观望而造成。 ; 东湖二手房是市场价格标签。估计价格还会下潜 ; 华泰剑桥挂牌价下跌近800元 ; 格兰云天挂牌价下跌近700元 ;中央措施对投资客的影响非常大，这在二手房市场表现的非常直接，自4月份以来二手房已经下跌了500－1000元／平方米，并且报价混乱，低价抛售的现象时有发生，特别在投资成份较大的鄞州区市场，目前二手房与年初相比基本下跌1000元／平方米，像东湖花园、华泰剑桥等楼盘有的成交价格已经在5000元／平方米以下。;初步统计，加上本项目的体量，鄞州区今年下半年、明年上半年的单身公寓推出量最少在2000户以上。宁波市区，大世界双东坊地块已经规划单身公寓600多户，准备于下半年推出，而在东部新城，国大雷迪森也规划了大体量的酒店式公寓，这些项目加上今年未售罄，结转到明年的体量，是非常大的。 ; 竞争过度，价格走低，已推项目如改不了户型，降价、促销成为必然 销售周期拉长，预计本案销售周期需二年时间以上 投资客撤场，自住型客户为主要购买者 ;第二部分 目标客户分析 消费心理洞察 ;年龄 20-30;[投资观];选择居住单身公寓，是为了追求一种宽松、独立、自由的生活状态 。 ;“住在这样的房子里， 感觉自己就是精英，就是新新人类，就是时尚、科技、和自由的代名词。” ;单身公寓既是住所，又是工作的地方， 是SOHO的小窝，是朋友、情人相聚的快乐场所，是秘密花园。 ;单身公寓是为享受生活临时购买的过渡性商品。经济好转必然二次置业。;至于若干年后如何处理这些单身公寓， 购房者无一例外是“作为一种投资，将来再把它卖掉。”;第三部分 产品分析 项目销售障碍与解决之道;产品基本优势;项目土地取得价格较低，在目前的地价和房价前提下，具有很强的成本优势，有利于打造精品，以及SP赢得市场。 项目容积率较低，规划合理。产品及套型适合作为单身公寓，并适合市场对总价的承受力和对产品使用功能的需求。 项目户型、配套、建筑等基本要素强力打造，定位合理，尤其是30平米以下户型结合挑高户型，既可有低总价优势，更可给产品以强有力的概念包装空间。 ;产品销售障碍; 项目一梯二十余户的设计，生活的隐私性、干扰性也是一个抗性。 项目地段亦是最大的抗性之一，周边人气不足，交通生活配套相对欠缺， 生活不够方便，也是销售抗性之一。同时，项目地段已在消费者心中有 着 “偏远地段”的固有概念。 较难消除。 项目原为商用物业，现改为住宅，必然会遇到产权年限、水电费用偏 高等实际问题，这一点亦是销售的问题所在。; 面对买方市场的时代，“与众不同”是抢夺消费者眼球的不二武器， 因此，如何通过独特、新颖的营销概念及以及冲击力强的推广 手段吸引消费者，将是成功的关键之一。 销售周期的延长将使品牌营销成为可能，有生命力的品牌既可降 低营销费用，也可为开发商累积品牌资产。因此，如何引入品 牌的规划与运作，亦是本方案的重点之一。;解决思路二：产品再定位;解决思路三：独特销售说辞USP引导;第四部分 定位及推广总精神 ;定位之前， 让我们站在中国地产营销的高度 再一次深深的思考 寻找一条我们该走的路;思考一： SOHO只能成就潘石屹，SOHO已是昨天， 苹果、坚果、左岸公社也只是历史的旗帜。。。。。。。 唯有全新的、具颠覆性的概念，才能进入人们的视野、震撼心灵;思考二： 地产商不仅是建房子，更是生活方式的缔造者。 当投资者已离我们而去，当自住型消费者成为主流， 生活方式、潮流、文化的引导必然会成为营销推广的有力武器。。。。;思考三： 思想可以动人，文化可以销售！ 面对回归理性的市场，唯有扎实地做产品、做文化， 才可以“可持续发展”，才会为我们的品牌累积资产，形成市场口碑！;基于此，我们导入一个全新的概念及定位——;何谓YOHO（优豪）？;为心灵而存在的地方;YOHO是一种全新的生活形态，他倡导的是“生活就是“young of living” “young of office”的理念和态度，代表着一个人人快乐、上进、国际化的社区。;在YOHO社区内，没有年龄界限，能够成为YOHO人必定是拥有国际视野、生活品味、掌握潮流和科技资讯，而且较一般人拥有“多走两步”的前瞻眼光”的人。 ;YOHO与曾经的SOHO等产品来说，更具人性化及人情味，他不赞成一味的酷、疯狂的玩，他倡导的是一种上进的、人性化的生活主题！;;???牌个性与基调;360度品牌传播渠道;接收品牌;第