大连中信上海路项目市场定位策划提案.ppt

大连中信上海路项目 市场定位策划提案 ;提案汇报框架;总结论：复合型城市生态街区;核心要素分析？;物业分布示意;物业分布示意;总平面图;分析图;剖面图（地上地下）;分期开发建议;系统分析;系统分析;城市尺度 地块内部;地段认可度不高;土地成本高;保留现状建筑的成本高昂;地段SWOT分析;;开放性、展示性、相对独立性（14条城市街道）高架路、高尔基路、新华街、纪念路;用地分析分结论;价值挖掘;价值挖掘;成本稀释 对地下商业有认可度 地下建安成本较低 增加收入 空间趣味性;造势 城市角色的考虑（RBD） 公建的引入 持有的考虑 主线、亮点 贯穿项目的主线—— “ T ”型台 散布于地块上的亮点;开发次序 各地块相对独立性——整体的完整性 弹性规划的考虑 一、二级开发联动 综合物业的操作多样性 ;why;why;用地 规划条件 市场 发展商 政府政策;总体市场;区域市场分析;分物业市场;分物业市场——豪宅;价格高昂;案例;总建面24万平方米 板楼两梯2户，塔楼两梯3~4户 户型130平米（二居）~360平方米（四居），主力户型180平米三居，顶层跃层 层高3米;总建面16万平方米 三梯四户 三居210多平米（主力），四居270多平米，顶层跃层300，500，800平米 层高2.9米;总建面80万平方米 一居83平方米~四居312平方米 2部主人专用电梯，1部佣人电梯;Miranova:columbus,Ohio,USA;The bristol,chicago;Skycity tower ,taipei;本项目城中豪宅可行性;;成功的商业项目;商业开发模式分析;;区位（浓厚的商务氛围） 配套（城市的/自身的） 硬件（空调/电力/智能化等） 装修标准（公共空间） 发展商实力 入住客户实力 物业服务（品牌）;市场分析分结论;高端消费不足 / 区域价格偏低 单一物业市场风险较大 物业之间可相互促进 ;;客群放大; 物业复合 开发的先后次序—— 客群放大;why;why;why;why;;综合分析;定位初步结论;定位初步结论;;如何复合？;商住 低密度办公 自用办公;;;办公;商业 / 娱乐;联营保底;酒店;公寓式酒店;公寓式酒店;公寓式酒店;公寓式酒店;公寓式酒店案例;物业相互关系;物业相互影响;娱乐对居住的影响 商住公寓对写字楼的影响 学校对居住、办公的噪音干扰;独特之物+公共空间——场所——改变区域形象 商业主力店（anchor/娱乐）——吸引人流——店铺商业销售回款 酒店/办公——提升区域成熟度 住宅——回款;物业配比关系;物业配比关系;客户定位;市场定位 产品定位 操作定位;规划 T形台 地下空间 城市意象（city image） 单体;物业分布示意——方案1;物业分布示意——方案1;公共空间——方案1;分期开发建议——方案1;物业分布示意——方案2;分期开发建议——方案2;分期开发建议——方案3;分期开发建议——方案3;综合比较;市场定位 产品定位 操作定位;市场定位 产品定位 操作定位;市场定位 产品定位 操作定位;剖面图（地上地下）;市场定位 产品定位 操作定位;市场定位 产品定位 操作定位;市场定位 产品定位 操作定位;“T型台”; 荷兰Floriada花卉展览;荷兰鹿特丹商业中心;荷兰鹿特丹Schouwburgplei;“桥”;建外SOHO;老火车站成为城市景观;和有轨电车的结合;室内室外的穿插;在地块内的布局及节点;地下空间利用;地下步行街（荷兰地下步行商业街案例）;地下商业街（案例—鹿特丹地下商业街）;地下街区（案例—法国巴黎中心商业区）;公园地下设施（日本隅田公园地下设施）;地下与地上连动（案例—北京建外SOHO）;城市意象(“city image”);漫步建筑群 增加空间趣味 增加公共空间 ——“场所” 增加绿化 ;Unique Object “独创之物” 标志性建筑;立方住宅，荷兰鹿特丹;玻璃大象，德国汉姆;点睛之笔不一定是建筑实体;历史片段的保留 时间性 文化性 人文性;保持历史建筑外观，改变内部用途;德国杜伊斯堡内港改造，仓库改建的办公室;使用部分老建筑结构;把历史建筑的元素作为艺术品展示;通过城市公共空间展示历史遗迹;儿童游乐;市场定位 产品定位 操作定位;市场定位 产品定位 操作定位;市场定位 产品定位 操作定位;城市中心区TH;市场定位 产品定位 操作定位;市场定位 产品定位 操作定位;1个面宽的跃层户型约90平米;居住;市场定位 产品定位 操作定位;单体建筑——轻型办公;个性化办公;开发商办公+项目展示;Info-box，德国柏林波斯坦广