沈阳保利十二橡树庄园营销全案.ppt

; 2009年5月8日，沈阳保利十二橡树庄园破土奠基，入沈达七年之久的央企巨擘正式进军高端物业市场——别墅。11月8日保利十二橡树庄园在无展示区、无样板间、会所未完工的情况下盛世开放，以3.8亿元业绩震惊沈阳别墅市场！ 2010年，进入别墅运营第二年，站在开创高端物业“保利时代”的战略高度，站在“大沈阳、大保利、大格局”视野高度，2009年的热销不过是赢得东北解放的锦州战役，而2010年则是奠定保利地产高端物业市场格局的关键性战役——辽沈之战 ！;《兵家。三章》;2010年保利十二橡树庄园“辽沈战役” 战备图; 宏观环境 微观市场 项目回顾 ; 宏观环境——宏观经济; 宏观环境——宏观经济;公共投资增长放缓，房地产投资可望反弹。; 宏观环境——通货膨胀; 宏观环境——沈阳发展; 宏观环境——沈阳经济运行; 宏观环境——沈阳招商引资取得重大突破; 宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快; 宏观环境小结：; 宏观环境——相关政策; —《中央经济工作会议》对房地产政策解读; 宏观环境——与别墅相关政策; 宏观政策小结：;机场别墅区 独栋价格为：10000—14000万元/平， 联排价格为：5000—8000元/平;沈阳别墅市场供应量与消化量分析; 项目;均价论证一：沈阳别墅市场平均价格走势分析;;本区域参考项目概况：;区域内产品概况：;区域内产品单价：;区域内产品总价：;区域内产品消化速度：;区域内产品园林景观与建筑风格：;区域内产品消化速度：;物业管理与社区服务; 别墅市场小结：; 项目2009年营销回顾;项目总占地252573.78㎡ ； 总建面约109000㎡ ； 总户数约388户 ； 分两期开发 ； 一期占地106992.22㎡，共计175户 ； 容积率0.38 ； 绿化率49.26% ； 绿化面积约12.5万平方米 ； 建筑密度20.2% ;产品概况-独栋;2009年销售情况总结;2010年营销难点汇总;宏观战略 进攻战略 防守战略;“军事活动分为进攻和防御两种形式” 选自《战争论》卡尔·菲利普·戈特弗里德·冯·克劳塞维茨（1780～1831年），德国军事理论家和军事历史学家 ;;;防御策略;《兵家。战略篇》前言：;何谓“进攻战略”？;何谓“防守战略”？;《兵家。战法篇》;进攻战略;产品现状—一期余货;产品现状—二期新品;2010年市场热度走势图;第一次集中推广;第一次推货;第一次集中推广;三次推货价格策略变化;进攻 战略;推广渠道研究 ——已成交客户分析;获知项目渠道(全部客户数据);已成交客户居住区域分析;已成交客户年龄分析;成交客户教育程度(部分客户数据);成交客户工作单位性质(部分客户数据);成交客户日常喜爱购物的场所(部分客户数据);成交客户兴趣爱好(部分客户数据);已成交客户营销推广启示;沈阳别墅项目营销推广反思与借鉴;沈阳别墅项目营销推广反思与借鉴;推广方向;渠道选择体系;别墅营销中的SP活动特点：（以京、连、沈三地热销项目为例） 1、活动频次。京连两地热销项目各种小众活动更为频繁。一般一个月一次主题活动，同时辅以1—2个业主活动。沈阳一地2008年多个项目长时间无营销活动，人气指数差距较大。 2、活动档次。沈阳绝大多数项目依赖业主举办活动，多为小型体验式活动；针对圈层的活动只有车友会和高尔夫球比赛，除此之外即为项目进度相关联的个别小型营销活动，如园林样板间或者会所开放体验活动。 3、活动分类。沈阳市别墅项目促销活动主要分为三种：营销节点型、客户开拓型和客户保温型。具体例如，园林样板间或者会所开放体验活动；红酒品鉴；名车试驾；高尔夫球赛或是体验；音乐会；舞会；情人节、妇女节、端午节、中秋节等节日促销；奢侈品展；化妆美容；节日PARTY;旅游；各种论坛等。缺乏高端圈层营销活动。 4、参与人群及效果。参加者无法保证是理想客户；针对性较差；圈层性差。; 沈阳： 案例一：胡润参加辽沈晚报在兰乔圣菲举办名家对话 2009年3月12日，胡润参加辽沈晚报在兰乔圣菲举办名家对话。当晚参加晚宴的总计12人，其中8位是沈阳的富豪，虽然没有登上胡润百富榜，但是拥有的财富应该已经越过7亿元的门槛。;SP活动策略;外 展;品牌展示橱窗;全景展示区;区域沙盘图; 巡展期间活动配合： （1）、参展地点项目楼书和DM派发 （2）、《乱世佳人》经典影视剧播放 （3）、《乱世佳人》问世70周年纪念系列展 （4）、周六、日精美纪念品限量发放活动 （5）、“情暖中秋，千里寄思”亲情寄语赢取万宝龙金笔活动 （6）、人人都是销冠的卖场大比拼活动;阶段执行策略：;第一次集中推广;第一次集中推广;第一次集中推广;第一次集中推广;防守战略;防守战略;园区规划;产品优化;防守战略;园林展示区;沈棋路;园林隔离带 图例展示;（1）擎天柱 （