住房公积金贷款项目准入的房地产开发企业信用风险评估..pdfVIP

2011年第 25期 总第 135期 经济研究导刊 EC0NOMIC RESEARCH GUIDE No．25．20ll Serial No．135 住房公积金贷款项目准入的房地产开发企业信用风险评估 卢 海 ，许 珂 (1．常州市住房公积金管理中心，江苏 常州 213018；2．常州工学院，江苏 常州 213000) 摘 要：住房公积金贷款属于政策性住房贷款，对于资金的安全性要求比较高，为控制贷款风险，我们需要加强对 房地产开发企业的信用风险评估工作，从作为源头的贷款房源准入环节入手控制贷款风险。从信用风险的概念、特点 出发，借鉴国内外的信用风险管理的基本理论，针对房地产企业的特殊性 ，选取适合房地产企业的评价指标及评价方 法，运用上市公司披露的财务信息和部分企业信息建立 Logistic模型，并引入案例证实模型的可解释性。 关键词 ：住房公积金 ；贷款；信用风险评估 中图分类号：F830．5 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2011)25—0072—05 常州市住房公积金管理 中心房源管理采取的是贷款 项目在办妥贷款抵押之前由开发企业提供期间担保的模 式。这种模式存在着开发企业无力建成项 目导致贷款抵 押无法落实的潜在风险。我们如果将开发企业的期间担 保责任看做是房地产企业对住房公积金管理中心的或有 负债，那么从住房公积金贷款的政策性住房贷款性质出 发，基于降低贷款风险的考虑，很有必要加强对房地产 开发企业的信用风险评估，把好房源准入关，切实控制 贷款风险。 一 、信用风险与信用风险管理 1．信用风险的含义 与特点 。现在普遍接受 的信用风 险定义是 ：信用风险包括 由于借款人 的信用评级 的变动 和履约能力的变化导致其债务的市场价值变动而引起的 损失的可能性。因此 ，信用风险的大小主要取决于交易 对手的财务状况和风险状况。信用风险是非系统性风 险。虽然市场风险、政治风险等系统风险能通过信用风 险体现出来 ，但是房地产企业的还款能力主要取决于与企 业相关的非系统性因素 ，如财政能力 、盈利能力 、发展能 力、偿债能力 、创新能力及相关房地产产 品销售情况等非 系统性因素。 2．信用风险管理。信用风险管理的基本含义是对于消费 者个人的信用和企业的资信状况进行管理，管理的内容主要 包括征信和信用评级。在市场经济成熟发达的征信国家，信 用管理的侧重点在于对消费者个人进行信用管理，而在广大 发展中国家，信用管理更侧重进行企业信用管理。 二、住房公积金贷款项目准入的开发企业信用 管理 房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的 高风险的经营运作。项目开发需要一个有较长周期，项目的 一 次性 、不可重复性特点和过程 中太多的不确定因素，构成 了房地产项目开发过程具有较大的风险。因此，住房公积金 贷款房源准入中需要对开发企业直接和潜在的信用风险进 行全面的分析与管理，对未来可能出现的信用风险进行有效 的识别与规避。 (一)建立房地产开发企业信用风险评估体系 1．选择开发企业信用风险评估模型。目前常州市住房公 积金贷款房源项目准人中的开发企业资信评估虽然也采用 了定量分析的形式，但是实际上还是主要停留在传统的定性 分析上，以对借款人报表中反映出的各种财务比率等情况的 定性分析为主，主观随意性较大，存在一定的缺陷。我们考虑 结合现代信用风险模型，选取成熟的评价体系，借鉴商业银 行的风险管理经验，建立适应住房公积金贷款房源管理的开 发企业信用风险评估模型。在分析比较了传统的判别分析统 计方法、Logistic回归、基于现代计算技术与人 I=智能的专家 系统、神经网络方法、Credit Metrics模型、KMV模型等之后我 们考虑选择 Logistic回归非线性模型。主要是考虑两个因素 ： 第一，Logistic回归非线性模型能很好地解决非线性的问题， 有较高的准确度 ，是学术界视为主流的方法 ，相对比较成熟； 第二，Logistic模型对于变量的分布没有具体要求，适用范 更广 ，直观明了。 收稿 日期：2011-04—29 作者简介：卢海(1979一)，男，江苏南京人，经济师，硕士研究生，从事房地产金融研究；许珂(1981一)，女，江苏常州人，讲师， 硕士研究生，从事会计与财务管理研究。 一 72 — 2．构建开发企业信用风险评估指标体系。根据“全面、真 实、科学、公正、实用”的五项原则，借鉴商业银行信用评级指 标体系，建立新的住房公积金贷款房源管理的房地产客户信 用评级指标体系，具体(见表 1)： 表 1 总资产报酬率 盈利能力 销售净利润率 营运能力 存货周转率 财务指标 短期偿债能力 流动比率 速动比率 长期偿债能力 资产负债率 公司行业地位 企业素质 资质等级 注册资本 (二)Logi