2010年02月上海浦东高形项目市场定位及产品建议报告.ppt

浦东高行项目 市场定位及产品建议报告;第一部分 市场篇;一、城市发展环境简析;上海——长三角经济圈龙头城市 2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标;【城市GDP】;主要一线城市GDP、人均收入对比;住房消费;;城市发展格局;宏观市场对项目影响;一、城市发展环境简析;;中央政策收紧逐步展开;地方政策主要是抑制房价过快增长;政策对2010年影响;商品住宅近年走势;土地市场;一级市场;一、城市发展环境简析;浦东四大新市镇之一 浦东唯一外环内的新市镇 规划规模14.05平方公里 RTKL规划设计 城市绿舟，浦东的国际生态港 创意性城市副中心 宜居宜业的复合型城市 生态型国际化社区;森兰·外高桥规划 森兰·外高桥项目南至赵家沟，北至航津路，东至杨高北路，西至张杨北路，总占地面积5.74平方公里，分为商业区和居住区两大组团。 森兰商业区规划建筑面积52万平方米，分为时尚主题商业、五星级生态酒店、服务式公寓、总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐等。此外，140万平方米的体育公园为森兰商业区带来了活力与动感。森兰居住区规划建筑面积约100万平方米，以低密度公寓和别墅为主，拥有生态湿地和水景，以及国际学校、餐饮、医疗等配套资源，体育运动场馆的配套标准也是难以一见的顶级标准。;历年区域土地供应量;区域规划;区域规划;一、城市发展环境简析;同环线区域板块对比;分析： （1）从外高桥地区的价格走势来看,09年年底整个板块的整体均价已经达到了18000元/㎡。 （2）从历年的价格走势来看,整个板块的价格走向符合整体上涨规律,并没有出现突然的井喷上涨态势,这也就表明了区域的价格态势较为理性和健康。;分析： （1）区域板块90㎡以下为主力成交户型； （2）房型110-150 ㎡舒适性户型成交稳定。;板块对比;房型;3、价格走势分析;板块对比;户型配比;板块对比;板块对比;一、城市发展环境简析;本次客户调研，我们根据佑威系统数据作出的统计分析。 客户范围针对外高桥区域公寓住宅市场的调研。;【面积需求】;【单价去化】;上海客户占比约6成，其次是江浙客户，合计占比达到13%。 上海客户中,浦东地区最大最多，而杨浦、虹口、宝山北部三区由于交通便利从而成为区域外区客户导入的主要区域。;目录;地块概况;在建浦东绿肺深兰绿地，构建外环线内最大生态绿地。 面积相当于2个世纪公园，重现世纪公园联动效应。 五洲大道、轨道六号线串联浦江两岸，迅速拉近外高桥与市中心距离。 新式商业街，弥补生活配套不足 在建新源恺商业街，并将建设开放式公园、社区配套服务等多种商业形态。 教育环境提前优化 证大试验中学、外高桥中学、金苹果中学、世纪星双语幼儿园、金苹果双语幼儿园、东沟幼儿园等一批师资力量雄厚的学校已坐落，师资力量日趋强大。 品牌发展商纷纷进驻，区域价值逐渐凸现 绿地、仁恒等纷纷进驻，不仅在产品规划上实现了高度的融合与互补，也不断提升着区域的整体层次。继高桥、张江等本地客户后，大批崇尚生活品味的浦江对岸客户也跨江而至，供需两旺将成为外高桥楼市近一两年内的主旋律。 板块潜力凸显区域价值 外高桥更甚于三林、杨浦的便捷交通、舒适环境等，“多赢”魅力已非常明显。可以预见，未来的外高桥极有可能重现今日杨浦、三林的辉煌，且有过之而无不及。 ;地块概况;;S strength 优势开发商品牌 新镇中心，未来景观、配套区域最佳 风格调性跳脱 产品力极具竞争力;;目录;区域规划;市场总结;交通动线导入客源;客源行业特征;客源购买力分析;客源属性分析;目标客源圈定;第二部分 产品篇;一、策略前思考;外高桥核心化 + 国际社区 + 中高端需求;[资源豪宅]黄浦江/佘山的资源型产 黄浦江：时间沉淀的文脉，空间堆砌 的繁华，唯一性的价值高地 佘山： 不可复制山景，在城市回归 自然权利，排他性低密豪宅;一、策略前思考;豪宅必定依赖于便利指数、人文指数或自然指数中任何一项大的地段； 顶级豪宅依赖于自然指数，城市豪宅偏重于便利指数和人文指数，即前者坐落于近郊，后者集中在城市的经济中心区域； 城市住宅价格由高至低的排序通常是：城市核心区域（便利指数＋人文指数）→新开发城区（潜在便利指数）→旅游风景区（人文指数＋自然指数）→工业区→郊区（自然指数），在动态市场中低价区的价格向临近的高价区流动，一旦逼近即遭遇瓶颈。;条件;生态港城，国际化社区 ;一、策略前思考;关键问题 1.6容积率拆分可能，什么才是最适合本案的？;建筑形式;策略方向一 填补 / 填补城市公寓与城市联排之间的总价空白 [策略切入]纯粹中大户型切入市场供需缺口，与城市类别墅保持总价差距;案例参考-仁恒河滨;策略方向二 跳出 / 创造跳