2010年06月青岛胶南光次银都营销推广报告.pptVIP

光　大　银　都 营　销　推　广　报　告;;;青岛十二五规划下的胶南机遇;胶南楼市图;;政　策　影　响;严控“用银行的钱炒房” 一次性付款将是多次置业者的付款趋势 投资房产的门槛大大提高 ;总结： 青岛限购令并不包含胶南版块，本案的投资客户群不受限购影响。 限贷政策对本案潜在的外地客户有较小影响，特别是资金实力较弱的外地客户，但青岛地方政策鼓励灵活信贷是机会。 当前市场的终端政策仍然鼓励刚性需求，且对大投资客户影响也有限。 ;胶南市场销售情况;项　目　概　况;Ａ;项　目　概　况;汇　商　尚　居、;２、形象及功能定位;产品定位： 释义：美景无限，俯瞰大城繁华，轻松驾御人生； 景观定位： 释义：稀缺尚景，印象派园林“上游”自然公园，品味高尚生活 规划定位：组团式学院派建筑区隔，现代宜居风情社区，无限生活体验； 户型定位：舒适的??型空间，宽阔视野感受；;区域分析;西海岸住宅消费人群主要为—— 本地区域客、青岛投资客、山东客、东北客、内地客。分析： １、在目前的经济环境下，投资性消费受到打压，因此青岛投资客的数量急剧萎缩，将不再成为市场主流客群。２、山东客指青岛市周边客群，一是受城市化进程影响及青岛发展前景感召，而举家迁徙定居；二是城市工业化带来的劳动力人口的安家置业需求。３、东北客与山东客存在共性，另外还有其特有的因历史原因形成的 “山东情结”。 ４、内地客为海景资源所吸引。;胶南;６、价格定位;定级因素;　　本案的价位须进行充分的市场调研、论证及探讨，并针对项目的工程节点有合理的市场预期。 权且粗略估算价格一期住宅： ７０００－８０００元/平米 商业则更高。;工作步骤;;胶南市场是本案的基本盘，要坚守，不抛弃，不放弃。;已购客户情况政府公务员大型事业单位金融企业主管私营业主;价值;迁徙银都＆低密度“豪宅群” 市场白皮书（简化版）;1 – 0 奔赴光大银都 找回失去的价值天堂 / 最佳主场的选择 ;1 – 1 在光大银都神秘失踪的都市原生态 1 – 2 可以说10000遍的价值场 1 – 3 低密度是一种生活状态——奢求！ 1 – 4 家在光大银都对胶南人意味着什么？ 1 – 5 光大银都的无形资产可以卖多少钱？ 1 – 6 二零一一年光大银都又将是最热的片区意味着什么？ 1 – 7 光大银都的房地产开发如火如荼意味着什么？ 1 – 8 光大银都“豪宅”云集意味着什么？是凶是吉？ ;? 2 – 0 我 是 谁 ;2 – 1 小豪宅、伪豪宅，ＮＯ！ 2 – 2 我不是豪宅？ 2 – 3 究竟是往“豪宅”尽量靠拢，还是旗帜鲜明地拉开一段距离？ 2 – ４ 场＆红花衬绿叶 2 – ５ 爱因斯坦与相对价值 2 – ６ 豪宅是一把双刃剑 2 – ７ 事实：我不是豪宅。 2 – ８ 策略：我不是豪宅 2 – ９ 陪从＆打击对象 2 – １０ 超值＆与最低门槛 2 – １１ 价格战？ ;3 – 0 一起来切片 ;直接联想的谬误 令人腻歪的亲情 尽管来吧，这里够住！ 低密度、繁华、经济使用能共存？ 天伦之乐到底有多乐？ 光大银都到处都是阔板族，你的“阔”价值在哪里？ ;我们的答案： 精致空间，广阔作为。 一生的幸福可以装几个平方？ 介入，轻松成为光大银都的阔板族人家。 10000元可以买零点几个平方？ 阔板族人家要多少个零点几平方？ 轻松不轻松，就看7000元可以买多大。 ;3 – 3 在光大银都 拥有２7000平方米商业 意味着什么 ;在西海岸，低密度生活是稀缺的， 在光大银都，更为稀缺的是商业。 政府规划之赐 发展商责无旁贷 最有责任心的社区 最生活化的社区 ;3 – 4 在光大银都，景观怎么说？ ;疑问： 累赘的翠 价值感的沦陷 我们的答案： 在西海岸，银都的景观是稀缺的 在光大银都，景观不是越贵越好的 一双眼睛，够不够享受Ｎ个公园？ ; 4 – 0 谁在听我说话 ;4 – 1 ３０ – ５０岁身怀不菲家财 4 – 2 睿智，理性，从容，自信 4 – 3 一别玩虚的，他们看惯了这一套，包括各种 故作惊人的噱头。 4 – 4 二不要儿女情长，温情脉脉，我自有我的一套。 4 – 5 三不要连篇累牍，曲里拐湾，云里雾里， 尽管看上去很美。 4 – 6 四不要软绵绵，懒洋洋，那不是我的风格， 我不会引你为同道。 4– 7 暖风熏得游人醉，暮色苍茫看劲松。 ;4 – 8 高度精准的卖点提炼和 毫不含糊的利益承诺 1、高度精准的卖点提炼 2、毫不含糊的利益承诺 3、明快流畅、追求速度感的诉求方式 ;5 – 0 与色有关的