2010年07月保定定兴项奈营销纲要.ppt

汇　聚　专　业　才　智　·　缔　造　行　业　标　杆;前言　　 　　本报告中，北京本公司将结合目前国内地产市场情势、本地竞争环境及未来走势，纲领性分析本案在今后营销中所应注重的若干环节和重点议题；同时，结合本公司过往类似物业营销实战经验及本公司在地产代理领域中的操作手法、经营理念和团队优势，为本案发掘切实可行的销售突破口，建立营销策略框架。;　　以此为基点，我们谋求日后在具体营销过程中稳扎稳打并不断创造产品品牌亮点、提升企业核心形象，在平稳销售中穿插“奇兵”战术，用我们的智慧和经验缔造星马项目的营销新篇。 　　本报告为北京本公司在初步了解项目概况基础上的营销纲要，只是未来本案具体营销手法和广告推广操作的初步的、粗略的见解；所有细节和每个阶段战略战术等，我们将在与星马地产开展正式合作时再做细化与调整。;报告目录 　　第一部分、当前市场态势总揽与未来走向预期 　　第二部分、本案现状及面临的若干问题 　　第三部分、本案营销大纲 　　第四部分、北京本公司营销成就及操作手法纵览 　　第五部分、本报告补遗 　　结语;第一部分、当前市场态势总揽与未来走向预期 　　诸多问题的条分缕析，先从战略高度理清思路是必要前提。本部分，我们将初步理清本案所处的市场环境。;一、房产新政，只是更为拓宽未来房价的上涨空间 　　1、我们知道：中国的房地产既不是绝对的市场经济，也不是绝对的计划经济，而是商业资本和政治（官僚资本）杂糅之后的变体。 　　如此，决定了所谓的“国十条”之类的调控多会流于形式而空有其文，前几年接连不断的调控最终成了“空调”即为明证。;　　故此，市场不会发生大的变动，只是在做“俯卧撑”。作为房地产开发企业及其项目，无需对近期各项调控政策过分担忧，而只需按照既定发展战略并融入先进的营销理念及强有力的操作手法，完成我们的项目经营。;　　2、品质提升的机遇： 　　虽然新政造成了目前的市场观望和相对低迷，表面上挤压了市场发展，但同时更为我们企业提供了难得的养精蓄锐、修炼“内功”的机会；我们将籍此进行自身品质（产品本身、服务、管理等）的提升，其实质是拓宽了房价上涨空间，等待市场回暖。 　　我们要明白：观望并不是没有需求量。成交量下降只是期行为；特别是如定兴这样的房地产市场发展滞后、房价远比周边区域（京、津、保、石等地）为低、市场需求远未饱和并期待有效挖掘的地方，我们相信：切中要害的营销思想将极大拓宽本案的预期市场并取得优异的销售业绩。;二、定兴房地产消费市场潜能正有待释放 　　1、定兴地产市场综述： 　　定兴县位于河北省中部，京、津、保三角中心地带；总面积714平方千米，总人口逾60万。虽然定兴经济发展水平并不很高，但拥有京津保核心城市护佑，大迪汽车、天马汽车、朗瑞建筑等众多知名企业支撑及县政府开放、开明的政策护航，足以令本地房地产市场如沐春风，有着良好的发展前景。;定兴即景;保定朗瑞建筑机械设备有限公司;　　2、定兴房价从2004年上半年的1000元到2007年底的2000元，只用了3年多时间，年均涨幅30%。 　　虽然现在市场处在“徘徊期”，但是，周边城市炒房客的涌入、外出打工人员居家条件的升级、中高层置业者更新换代的购买欲及经济实力，已经吸引很多人在定兴县城内购房安居。也正因如此，目前定兴房价已然升至3000元左右并仍有上扬空间。;　　3、我们完全可以回避目前国内诸多调控政策对定兴楼市的影响——定兴作为二三线城市下面的小县城，“山高皇帝远”，所受宏观政策影响小、有着较为庞大的人口支撑、目前中高档高层建筑物业的欠缺、潜在市场的有待发掘等因素，使我们有理由相信： 　　科学的研判、丰富的营销经验、强有力的推广手段和开发企业的鼎力配合，将成为本案赢得市场的重要保证。;三、目前定兴在售主要项目浅说 　　1、恒源御景： 　　这个项目主要面向政府部门和中产者，目前尚未对外销售。恒源御景的优势为规模大、景观优、地理位置佳。 　　从位置看，该项目与我们星马项目位于两个不同的诉求市场——政府机构（恒源）与中高产者（本案）、县城中心（恒源）与城郊（本案）、多层（恒源）与（高层）等；该项目市场与本案没有明显交集，对本案威胁较小。;恒源御景位置图;　　2、黄金台： 　　该项目位于107国道西侧，与县城中心相隔几条路，可说是“繁华与幽静瞬间切换”的地位。但黄金台多为大户型，且周边环境凌乱嘈杂、配套较为落后、商业氛围欠佳，虽然标榜公寓物业，但没有足够商务机构和企业作为市场支持。该项目不足以对本案构成有效威胁。;黄金台现场及外景;　　本公司认为：定兴房地产市场远未饱和。 　　虽然定兴人均收入水平较低，但有着诸多工业企业作为消费“后盾”，又有大量政府机构和事业单位人员作为重要补充，更有京、保等地从业者改善居住环境的支撑；只要设计完美、策略得当、推广手法切合项目及地块本质，本案完全有