2010年4月海南岛陵水福为湾项目市场分析及营销思路报告.pptVIP

;2;1;陵水地处海南岛东南部，海南气候分界岭（牛岭）以南，位于三亚与兴隆两大旅游区之间，热带海岸资源丰富;地处土福湾，邻近海棠湾，未来周边旅游度假资源丰富;地块海岸长约1.1公里，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有50米宽防风林带;项目属性界定：与三亚海棠湾近邻，一线海景景观资源优势大，依托交通、借力周边旅游度假区，发展潜力巨大;2;主要个案分布;竞争市场分析;地理位置;雅居乐清水湾——瀚海银滩（一线海景城邦）;建筑特点——坡地： ○ 充分利用原有地形的优势，以分级形成台地的手法，将住宅场地形成6－15米的设计标高，使住户充 分获得良好的景观； ○ 同时通过多种户型的搭配，通过多种户型组合创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台，使居民充分 享受自然、融入自然； ○ 建筑布置刻意将两层的独立别墅以低密度的形式布置在南面，力求不阻挡后排住宅的视线，高层的住 户布置在内排较高位置，形成户户有景，南北通风； ○ 海景住宅以板式一梯四户的平面设计，南北通透，户型南侧设计大阳台、大窗台，充分利用南面海景 的资源。; 酒店式公寓，拎包入住; 销售中心为规划中泰式会所，面朝大海，沙滩美景； 外部设置大型休闲观景广场，方便客户驻足观海，体现项目景观优势； 内部以大空间和贴近自然泰式装饰为主，体现项目热带风情。; 销售中心展示模型，从左到右依次为区域模型、项目整体模型、组团模型、户型模型;地理位置;特点——民族建筑、顶级装修、服务到户： ○ 建筑风格融入中国商周文化元素，户型设计充分考量看海的通透性与户外活动的私密； ○ 内部装修采用国际最先进的品牌，如：米勒厨房电器，威宝洁具等； ○ 物业服务中引入服务到户理念，小区统一停车再由物业专车接送到户，每户每个房间配置物业服务铃，随叫随到。;;中瑞观点;3;目前情况看，10年物业税仍不具备出台条件，但如2季度楼市控制仍不利，不排除在部分房价继续走高的城市开展试点;;宏观机会与风险;中瑞观点;4;项目名称;项目名称;*;第二部分：营销策略篇;一、项目概况;地块解析小结——项目景观优势明显，区域发展潜力大，具备开发高端物业条件，但是目前配套缺乏，存在一些不确定因素;项目威胁;总结：;我们缺什么？;品牌 环境 配套 人文 人气 距离 ;谁买我们的房子？;谁卖我们的房子？;（三）以产品界定客户群 ;职业：大型企业、私营企业、富商巨贾、影视红星、政坛名流 年龄：30－60岁为主 支付能力：个人月收入50万元以上，家庭年收入1000万元以上 置业用途：自用型客户为主、生态办公为辅 置业次数：多次置业 客户来源：海外、国内、周边区域 基本特征：受过良好的教育，素质较高；注重交流、交往、社会活动；注重子女教育；消费观趋于理性；注重生活质量与品位；崇尚文化、时尚、审美取向趋于国际化;焦点三： 高层公寓物业面向的客户群体;项目的核心客户;功能性价值 ;土地资源稀缺性： 本案产品作为区域里的低密度类产品，随着区域未来发展今后作为低密度类别墅产品势必会减少，因此今后的升值幅度也最大。;这里是期望与现实的最佳结合;总精神;功能性价值支持点;阅唐的精神折射;园林景观中国文化线;软文引导思考：;海南国际旅游产品招唤中国灵魂;五大战役定乾坤;五大战役定乾坤;五大战役定乾坤;五大战役定乾坤;五大战役定???坤;推案进程;销售战略说明;销售策略;阶段推广产品;;近阶段工作任务重点;营销推广及产品推案策略;价格策略： ;中瑞销售工作部署;中瑞销售工作部署;中瑞销售工作部署;Thanks