2010年3月7日绵阳市利拔驿栈营销策划方案.docVIP

PAGE  目 录 前言 第一部分 绵阳市房地产市场现状 1、市场背景 2、相关楼盘分析 3、客户群对户型需求 第二部分 项目整体定位及特性分析 1.项目分析 3.项目SWOT分析 4目标客户群定位 5.价格及付款方式定位 6.价格营销策略定位 第三部分 整合营销及推广设计表现方案 1.营销推广理念 2.营销推广目标 3.宣传推广总体策略 4.市场认知期营销 策略 5.营销执行 6.折页设计 第四部分 销售系统策略及组织管理及薪水建议 1．形象包装 2．销售中心总体方案 3．销售团队组建及管理思路 4．销售团队管理及业务制度 5. 销售人员薪水提成建议 第五部分 销售人员培训计划及销售时间调控 前言 房地产营销策划作为一项专业、系统的工作，需要专业的营销策划人员在对市场、产品、消费者等进行全面的了解和分析，并通过一整套贯穿能引领项目地的前卫的营销理念、巧妙的营销手段整合运做方能完成。 我通过对供给市场的摸底调查、随机对潜在客户群调研、对周边楼盘的调查分析，比照“利奥、驿栈”项目所具有的地域特点、环境设施等诸方因素，基本把握了市场的态势和本地区域市场的消费心理，并在此基础上拟定出本营销策划方案 。 本方案通过对当地资源及自然环境的研究分析，准确把握市场要素，通过细分市场，从而确立了该项目在市场开发、市场定位、产品价格、客户群、营销组合、促销手段等策略。有关具体实施方案，包括推广活动与广告创意设计等等，在运作过程中，我将随市场和营销的动态发展，随时提供相应的建议及解决方案。 由于时间有限，以下方案中的数据来源包含为(网络、随机采访、周边项目踩盘、项目实地考察、同行信息提供)。所以可能在很多方面信息都不是很全面，希望在以后工作中在进行信息反馈、核实、改进。 以下仅仅为本人一种营销思路，望孙总提出批评及建议，谢谢！ 第一部分绵阳市房地产市场现状 1、市场背景 绵阳市作为四川省第二大城市和中国唯一的国家级科技城，拥有超过530万的人口且每年新增的外来人口超过1万人。拥有仅次于成都的经济总量，且保持持续快速发展，构建了电子信息产业、冶金产业、建材产业、汽车零部件及特种汽车制造产业、生物医药及食品产业、纺织产业等六大产业集群。根据《绵阳科技城发展纲要》规定，绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积８０平方公里，城市人口控制在８０万人左右，人均居住面积达到20平方米（2003年年末人均居住面积为 13平方米）。所有这些都必然催生房地产市场的快速发展。 从绵阳市人民生活水平来看，2009年人均可支配收入达到11301元，具备较强的够买力，但居民支出中用于居住的比重只占9%的份额，仍然拥有较大的挖掘空间。 国务院5月27日公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》文件，将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从25%调低至20%。2009年上半年市场成交量逐步上升，价格开始有慢涨之势，主要受刚性需求在新政的刺激下，开始逐渐释放的结果。刚性需求大面积释放，造成市场供求关系发生变化，市场价格开始呈现上涨的趋势。2009年7月份绵阳市城区商品房交易达1330套，交易均价3478元每平米，其中最高成交价出现在半山蓝湾，达到8372元每平米。截止到2010年2月底绵阳房地产市场住房均价已致4200元每平米。 绵阳科学重建科学发展的形势为房地产业的持续健康发展创造了难得的机遇：一是“5?12”特大地震使绵阳产生了住房的刚性需求，二是国家刺激经济复苏的利好政策机遇十分难得，三是新型工业化、新兴城市化和农业现代化“三化联动”将带动绵阳房地产业的迅猛发展，四是绵阳“宜居城市”品质得到外地购房者认同。要坚持“政府引导、科学规划、企业主体、市场运作”的原则，进一步强化服务意识，主动为企业服好务，促进绵阳市房地产业持续健康发展。一是优化政策环境。要悟深、悟透、悟懂国家出台的一系列促进经济社会发展的政策，切实在用好这些政策上下功夫。相关部门要密切配合、各司其职，确保各项政策执行到位。要加强信息服务，本着有利于规范房地产市场秩序的原则，在国家相关法规政策大框架内，研究补充一些更符合绵阳实际的扶持政策。要科学、合理投放土地，加大对廉租房、安居房、经济适用房的支持力度，鼓励企业开发中低价位的普通商品房，满足中低收入消费者的购房需求。二是优化金融环境。各商业银行要把房地产业作为信贷扶持的重点领域之一，加大贷款力度，对现有开发楼盘和信用较好的企业，要优先保证其贷款需求；对资金链紧绷、困难较大的开发企业，要及时给予信贷支持，实现金融机构与房地产业互利共赢。三是优化服务环境。注重听取房地产开发企业的意见和建议，切实改进服务措施、减少环节程序、提高审批效能，决不允许随意设置门槛、增加环节。要整顿规范房地产开发市场秩序，集中扶持实力强、