2010年12月河南新乡项奈市场研究与产品规划思考.ppt

河南新乡项目;引言;报告结构;① 市场研判;城市概况;GDP是反映宏观经济水平的重要标志之一，从上面的图表可以看出，新乡的GDP增长率自2006年以来，一直保持着13%左右的增长率，经济增长较稳定。;2010年统计公报尚未公布，目前人口在565万人左右，依据《新乡市城市“十一五”近期建设规划》，到2012年，中心城区人口将达到115万人，由目前的约100万人，增长15%，巨大的人口增幅为房地产带来前所未有的发展良机。;非常欣喜地看到近年人均可支配收入以每年千元递增。2009年人均可支配收入为14170元，按此规律推算，2010年人均可支配收入约15370元左右，根据目前国内三线城市收入房价比一般为8:1左右，按一套三房二厅120平米计算，售价3200元/平米，总价38.4万元，按家庭3.5人计算，收入房价比为=38.4万÷3.5×15370=7.14，随着收入的不断上升，购房压力相对同级城市偏低，假设按每年1000元左右递增，对应房价可拉升10%左右。;根据新乡市2008-2012年住房建设计划，2012年，城市人均住房面积将达到30平方米，并且新乡的城市化率只有40.96%，要达到中等发达国家的70%，还有巨大的增长空间。 由此可测算出,到2012年累计需求住房=30平米X15万人=450万平米，年均供应量为150万㎡，另住房改善年需求量为=4.8平米X5万/年=24万平米。再加上一定的投资需求，保守按20万㎡测算，累计年需求量为194万平米.;从表上可以看到，新乡近年的供应面积与销售面积相当，由于城市化进程的加速发展，新乡房产的供需格局从08年的供大于求，到10年的供需平衡，市场正朝着稳定，可持续发展的方向运作。;内城区是目前房地产开发最热门的区域，其次为城东区。开发片区、铁西片区的供应量相对较小。商品房供应当前主要集中在城市北部区域。;东区;供应户型中，90-120㎡户型最受追捧，结合案场走访数据，从09年到10年的成交数据变化看，户型更趋中小化，同时，60㎡左右的小户型投资产品成交比例有较大上升，大户型成交比例更趋下幅，说明随着房价的拉升，“户型瘦身”已是大势所趋。;受城市供地稀缺影响，多层供应逐步减少，高层已经成为主流产品；多层供不应求，高层的市场接受度也在逐步提高。多层主要集中在开发区等城市边缘地带，高层主要集中在内城区和城东区域。;从2009年全年看，供销比分别为：铁西区0.72：1、开发区0.98：1、内城区：1：1，东区1.22：1，主流板块中，开发区销售最好，可谓供不应求；社区大、绿化好、多层为主、性价比高、是热销的原因。;价格全年呈上升趋势，4.17第一次调控，价格依旧坚挺，并略有上幅，9.29第二次调控，对10月的楼市价格走势也未有影响，11月价格达到新高，为3226元/㎡，做为百万人口的中级城市，房价并不高，某些县级城市都达到了3000左右，因此，新乡的房价泡沫成分低，政策抗风险性强，未来有较大的上行空间。;1-11月，商品房总计销售223.32万㎡，为历史销量最高一年；全年销售波动较大，呈曲线走势，2月受当时观望情绪的影响，是全年最低谷。4.17、9.29两次大的调控对楼市没有影响，10月是全年销售的最高峰，11月开始放缓，12月数据尚未发布，但根据以往经验，估计会略低于11月。;从2009年全年，及2010年11月月度成交均价看，三大主力板块成交均价大致接近，城区的地段盘与开发区的规模盘，品质盘旗鼓相当，说明新乡人对地段的依赖度不高，置业半径大，比较追求生活品质，有较高的居住品位。;房产市场综述：;市区土地的稀缺，高容积率地块的开发，多层供应比例逐年减少，低成本带来的性价比优势，注定供不应求，高层产品在供应上已是主流，同时也占据着相当的市场份额。;从市场数据看，开发板块销售较好，可谓供不应求，由于地处城市边缘，土地规模大，容积率相对较低，于是规模盘，多层盘，品质盘跃然而出，从品质上竞争取胜，热销板块理所当然。;成交户型区间主要为90-120㎡，其中，110-120㎡左右三房占比最大，同时，小三房也更受追捧，说明随着新乡房价的拉升，更低总价的中小户将更受欢迎。;② 产品定位;一、区位扫描;■地势平坦，现有村落尚未拆迁 ■距新乡一中2分钟车程,或十分钟步程,与中医分院一路之隔。 ■受硬性规划影响，200余亩土地被多块分割。 ■柳青路42.6亩地政府后期绿化打造，可充分利用。 ;主流置业板块之一，在这里，多盘林立，大盘云集，已然是新乡的中央居住区。;多层：多层为主，供需两旺。售价普遍高于多层产品。;发展优势：地处开发区板块，该板块经过多个大盘的多年炒作，区域认识度较高，居住区的定位已得到市场认同，本案做为后期入市项目，可充分借势。;Weakness(劣势);Opportunity(机会);Threat(