2010年1月8日泰德白石课成都区域市场传播思考.pptVIP

;项目地块基础信息;项目地块基础信息;定位结论摘要;一、项目定位;竞争策略：在区域市场供不应求背景下，充分利用区域高品质产品极度稀缺和中环价值洼地的机会，深刻理解、把握区域高端客户对于高端产品的渴求，以淋漓尽致的“奢侈品”、“收藏品”产品规划，强力跳脱区域形象“城市边缘区”和售价“最高2.2万元/㎡”的限制和束缚 目标客户：区域高端客户为核心，中环导入客户和投资客为补充 市场形象：大隐于市、深宅大院式的中环官邸/公馆 产品定位: 中环低密度气质豪宅/区域奢侈品、收藏品 关键竞争因素： A、中环线罕见的低密度深宅大院 B、低调优雅的整体建筑风格 C、出众景观和最佳体验 D、内敛、低调、大气的精装修 E、人性化、低碳环保的智能化和科技系统;●可售面积的量和销售价格将决定本项目收益水平。因此，设计应以优先满足容积率，保证可售面积最大化为首要考虑●谨慎、理性地评判项目销售周期内，区域环境的改观程度、目标客户对于物业类型、产品总价的接纳度，在目前方方、中原建议的产品方向及区域公司与设计沟通强排的备选设计方案中，推荐“叠拼+混搭大平层”方案;产品品类;项目分期、售楼处、示范区与售楼处;产品品类;项目盈利能力预期;2、客户定位;项目整盘约200多套，所需客户数量十分有限 以地缘高端客户为主，中环导入客户、江浙投资客为辅;3、产品定位;;规划布局要点：方正、大气、通透参考案例：绿城留庄;景观要点：西班牙风格，层次丰富，非集中式参考案例：北京龙湖;景观示范区：提供卓越的品质体验感受建立以“客户最佳体验”为核心的示范区;绿城留庄：新古典主义平层官邸，石材立面的运用，显示项目高贵典雅气质．;入户大堂：打造双大堂概念，第三生活空间，多重服务功能;项目关键配套：打造1200㎡私家会所;住宅户型;住宅户型;精装修风格：内敛、低调、大气参考案例：仁恒河滨城;生态系统 建筑智能总线系统 户外轴链系统 户外饰板及窗套系统 外墙外保温系统 砖墙砌块系统 铝窗及中央玻璃系统 墙纸系统 屋顶花园 屋面雨水排放系统 中央冰蓄冷集中供能系统 同层排水系统 地暖系统 石膏板板内隔墙系统 食物垃圾处理系统 地面管道系统 ……;补充报告目录;一、地块基础条件界定;普陀真如板块;二、项目市场研究核心结论;1、宏观市场的关键特征;单位：万㎡、元/㎡ 数据来源：房地产交易中心; 09年以来上海住宅市场供应量相对较为平稳 09年上半年受经济形势回暖的影响，住宅市场量价齐升 09年下半年，受市场供应状况的限制和销售价格因素的影响，市场实际成交量大幅回落，市场逐步呈现出量价分离的态势; 目前住宅存量占比最大的为大浦东区域，其次为松江、闵行等上海西部近郊区域，而普陀、宝山、杨浦、嘉定等北部区域存量相对较小，其中普陀区存量约为15万㎡。 预计2010年上海供应量将比2009年大幅下降：主要基于两个原因： 1、2009年出让的地块，2010年末才能形成有效供应； 2、世博期间8个月停工的因素，上海从现在开始到世博前，中心城区新房供应将越来越少。 世博后两年内则几乎断档。这些因素都决定了上海房价未来两年可能被需求拉至高位不下。;注：未包含别墅部分; 上海住宅市场当前总体存量为387万㎡ 其中存量占比最大的是外郊环区域;;2、区域市场的关键特征;单位：万㎡、元/㎡ 数据来源：房地产交易中心;;普陀区2009年供应/销售面积、套数;;桃浦板块 均价：1.71万元/㎡ 最高：2.02万元/㎡;数据来源：房地产交易中心;一手住宅;单位：套 数据来源：房地产交易中心;项目所处桃浦片区未来2年内住宅场大势判断：作为中外环线及普陀区价值洼地，存在升级效应和补涨空间;3、市场研究核心结论;1、供不应求：无论是上海整体住宅市场，还是普陀区住宅市场，近4年基本呈现此特征； 2、极度稀缺：目前普陀区存量房仅15万㎡，预计2010年供应量将比2009年有所下降； 3、价值洼地：目前区域为全上海中环沿线及普陀区的价值洼地，存在升级效应和补涨空间； 4、供需脱节：目前区域及普陀区供应产品主要为经济型2、3房，缺乏4房和高端产品，区域高购买力客户需求未得到有效满足，大多分流至外区； 5、城市边缘：区域整体环境非常差，非传统高端居住区，对于产品创新、产品品质提出挑战。;三、产品定位的比较及测算;1、项目SWOT分析; 地处普陀区，属于次中心区域 毗邻中环线，通过中环自驾车出行便利 1.29容积率，低密度 临桃浦河，有一定借景优势 复地品牌优势;2、项目核心难点及竞争策略;竞争策略： 将低层产品创新做到极致;竞争策略： 塑造区域住宅奢侈品/复地第一豪宅;3、方方产品定位结论;方方产品定位结论：红郡模式+科技系统;4、中原产品定位结论;中原产品定位