2010年1月无锡惠山紫金为英郡二期营销策划方案.ppt

紫金英郡二期 营销策划方案;序 言 历史、土地 惠山南麓的这片稀世之地，当此盛世遇到以品质与理想为信仰的金洋， 其开发的紫金英郡，将以成就新的时代传奇； 传承、作品 紫金英郡一期、二期，以世界的眼光，取用他国之精髓，打造纯正英伦高贵 生活理想国，必将影响无锡的上层生活； 符号、价值 当紫金英郡成为惠山、无锡城市的一部分，成为时代的代表性作品，成为无锡 城市的印记，它的价值将不可估量； 品牌、战略 随着紫金门、紫金英郡两大品牌项目的运作，随着企业的成长与发展， 金洋房产正成为并已经成为无锡高端物业的地产企业品牌！;目 录;一、 项目简述 1、项目素描 2、二期定位方向 3、营销目标 4、推盘初步建议; 项目地块位于惠山南麓，紧临紫金英郡一期，北靠大池路、南侧1000米为梁溪路，周边为老旧传统居住区，面临大面积城市改造。 项目所在河埒口区域为无锡成熟区域，为传统的富人区，民族工商业杰出代表荣氏家族即诞生于此，具有深厚的人文历史和丰富的自然资源。 ;本项目继续沿用一期建筑风格，规划为一个规模适中、档次高、特色鲜明的居住区。;洋房户型以三房四房为主 面积以130-190平米为主 高层户型以两房和三房为主 面积 72-180平米为主;紫金英郡一期已基本开发完毕，获得市场高度认可，持续领跑区域市场，并先后获得了联合国全球人居环境最佳设计奖、联合国全球人居环境最佳典范、2009无锡最具魅力洋房社区、2009无锡最具投资价值楼盘等殊荣。;二期定位方向;销售指标： 1、签约面积 37110.98 平米 2、高层均价 9800-10500元/平方米 洋房均价12000—12800元/平方米 3、 销售金额 4 亿元;品类;推盘计划主要根据本项目各楼栋的价值和客户对本项目价值认知，为实现项目价值最大化而初步建议，并未考虑实际地块中工程的具体开发条件。 本项目由A、B、C 3区组成 1、在所处位置上， B、C区处于整体社区北端，A区处于 南端； 2、在规模上，A区8栋，B区6栋，C区2栋； 3、在景观资源上，相对于A区,B区、C区更靠近惠山，更具山景资源； 4、在楼栋价值上，B区大于A区， A区大于C区。 所以推盘顺序上，应充分考虑A区、B区、C区的产品和价值特征，予以合理组合： 1、2010年以中等价值A区作为主要首发部分，带动C区（高层）销售，用A地块确 立高端地位，拉动C地块价值 走量；逐步提升，为 B区推出创造条件； 2、2011年以最高价值B区作为主推，带动A区的销售； 3、2012年继续以最高价值B区作为主推，带动C区（洋房）的高价格销售。实现 整体最大化价值回报。 4、通过以上放盘策略，既能挖掘A\B区应有的价值，同时能够使最弱的C区利润 最大化。;二、市场研究 1、宏观经济分析 2、全市商品住宅市场分析 3、区域商品住宅市场分析 4、近期房地产政策及其对市场的影响 5、市场展望;1、 2009年1－11月无锡GDP总量为4815亿元，环比2008年同期增幅为16.03%。 增幅明显加快。 2、无锡经济下半年继续保持了上半年稳步回升的发展势头，各项经济指标增速持 续回升，经济复 苏现象明显。 3、预计2010年将持续以上走势，经济总量也将继续保持上涨。;1、无锡2009年1-11月完成固定资产投资总额2129.4亿元，超过2008年全年水平， 增幅为27.1%。 2、政府出台一系列“扩大内需，加大基础设施建设”的刺激经济增长的政策， 2009年无锡固定资产投资增幅，达到近五年之最。;1、 2009年1-11月份无锡社会消费品零售总额达到1488.04亿元，同比上18.3%， 涨幅显著增大。 2、虽然受到2008年金融危机的影响，整体零售总额增幅趋缓，但社会消费水平总 体依然保持上扬趋势。 ;年份;1、2009年1-11月份房地产投资总额为407.73亿元，比2008年同期增长1.1%，保持 历年来相对较高的投资水平。 2、从整体走势来看，房地产投资总额由2004年的195.58亿元增加到2009年的 407.73 亿元，年均增长较大。;宏观经济