2010年12月31日武汉观牢御苑b地块营销方案.ppt

沁阳怀府路项目全案营销提报;在项目开始之前，先了解一下光合无形的城市战略方向;光合无形2011年战略深耕焦作;深耕焦作之一：服务项目总体量超60万㎡ 光和无形在焦作服务项目包括：建业·森林半岛、万联·世纪城、亿城·翰林院、亿祥·东郡、沁阳市项目。 深耕焦作之二：纯高端项目 光和无形的操盘特点及经验积累决定：服务项目的高端性。目前服务焦作项目大部分均价在3800元/㎡以上。 深耕焦作之三：高端人群共享 深耕一个地区，对本地的文化、地脉、人脉理解和认识都会形成丰厚的积累。更有利于高端客户群的共享，最大限度利用高效客户群。目前积累的焦作购房意向群已达数万人。;;第一部分;37万㎡，为超越城市而来！;1、37万平方，前所未有之大2、一高对面，地块绝无仅有2、领导沁阳进入小高层时代;启动期一期;第二部分;沁阳市地处豫西北、太行山南麓、焦作市西南，是洛阳、焦作、山西晋城三市交汇的中心地带，河南省中西部地区交通要道。辖3乡6镇4个办事处?329个行政村，总面积623.5平方公里，总人口49万，是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县市和首批扩权县市之一。 沁阳是一座蓬勃发展的新型工业城。境内有铝、铁、铝钒土等20多种矿产资源，属河南省矿藏密集地带之一。有30余平方公里山前荒坡地，适宜摆放大型工业项目，已建成焦作市级工业集聚区——沁北工业区。沁阳是晋煤外运咽喉要道和重要煤炭集散地，紧临国家沁北电厂和小浪底工程，富足的资源和能源为工业发展奠定了雄厚基础，已形成铝电、造纸机械、玻璃钢、化工、电动车等五大产业，是全国造纸机械之乡、玻璃钢之乡和豫西北重要的铝工业基地。 沁阳是一座独具魅力的文化旅游城。沁阳历史悠久，人文荟萃，古迹众多。夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城。 沁阳是一座与时俱进的开放城市。沁阳地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，境内有太澳、济焦新两条高速公路，洛常、新济两条省道，焦枝、侯月两条铁路穿境而过。沁阳是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县（市）和35个扩权县（市）之一，近年来对外开放和招商引资成效显著，先后吸引中国昊华集团、河南神火集团、中电投集团、广东兴发铝业公司、晋煤集团等500强企业在沁投资兴业。全市工业经济已经由铝电产业的“一柱擎天”发展为以“煤化工和氯碱为主的化工、太阳能光伏材料为主的新能源、电动车、铝及铝深加工、玻璃钢、造纸装备及造纸”等六大产业集群为重点的“多点支撑”，新型工业体系初具规模。;沁阳市城市规划;沁阳市经济发展;沁阳市经济发展;沁阳市经济发展;中央政策考量启示： ①政策风险继续加大，投资购房和房价过快增长是调控重点。 ②保增长和延续性目标又决定政策不会出现大幅度调整。;国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开始新一轮下滑，但仍处于景气周期。;两次调控背景不同，前次调控属于政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；本次调控更多是政治层面的“专项打压”，是政府解决社会民生问题的手段。;2011年房地产整体形势预判;2009年，沁阳全市生产总值完成211.28亿元，比上年增长13.6％；人均生产总值42700元， 折合6280美元， 全年房地产投资8.73亿元，比上年同期增长25.6%。说明房地产市场正处于高速发展阶段。 2009年沁阳市城镇化率达到48%。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，我们判断沁阳市的房地产发展已经进入高速发展阶段。;铂金华府、锦绣江南、城市花园在售，其他楼盘已基本售罄或已经入住，目前城市花园项目仅有一栋小高层，户型面积93㎡、114㎡、143㎡，12月26号开盘。铂金华府、锦绣江南于2011年3-5月份开盘。;铂金华府;锦绣江南;经济：宏观经济发展快速，整体经济实力雄厚，位居河南108个县市的第四名，居民收入高，消费能力强。 政策：政策变化难以琢磨，已进入新一轮的调控期。 在售情况：沁阳市房地产起步早，前几年开发楼盘经过09、10年的消化，已基本销售完毕，目前市场上在售项目不多。 规模：大规模项目较少，目前最大的锦绣江南总建筑面积19.2万平米，本项目将成为2011年沁阳规模最大的项目。 建筑形态：市场上在售项目以多层为主，别墅、小高层为辅，容积率普遍偏低。 档次：沁阳房地产起步较早，发展至今，楼盘档次普遍较高。 配套：依托外部配套，完善自身配套，大规模项目配备有会所、商业街等。 建筑风格：以现代建筑风格和新古典主义建筑风格为主，立面上采用涂料和面砖结合的方式，从外立面看，沁阳楼盘整体建筑品质较高。 户型：整体上户型面积偏大，尤其是三房，多在130-150㎡，功能齐全的紧凑型户型较少，随着商品房价格的提升，建议本项目增加部分紧凑型的小三房和市场领先的