2010年6月天士力淮安项为目市场调研及定位报告.pptVIP

;目 录;;;淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。;一、城市解读;二、城市经济;二、城市经济;三、投资环境分析结论;;;二、房地产市场表现;二级市场，2009年市场供销两旺;商品房成交均价平稳上涨，市场理性、健康。;市场潜在供应量较大;三、房地产开发企业;四、市场分析结论;; 划分依据： 该区域内房地产项目在本案销售过程中会产生直接竞争，而其他区域对本案影响不明显。 周边楼盘： 恒大名都、华德力·运河城、金满·华府、京河湾、中央美地、月季花园、学林雅苑、金榜花园、东方豪城。 调研时间： 数据采集时间为2010年5月17日。 备注：本报告将着重分析运河城、恒大名都、京河湾。;板块房地产项目潜在供应量研究;基本信息;详细信息;基本信息;基本信息;详细信息;三、综合分析;;;;;;用地面积;地块周边生活配套尚不完善；有6路、13路公交经过地块南侧柯山路；周边有城南中心小学、城南中学，教育配套尚可；柯山路设有农业银行、江苏银行网点；淮海南路设有市第二医院分院；项目北侧为京杭大运河，大运河风光带已有规划。;SWOT分析;;;;;;档次定位排列;人群结构金字塔;年龄相对集中在25-45岁之间； 是现代社会中坚力量，他们代表着时代发展的方向； 职业生涯处于上升期，在事业上处于打拼期； 大都受过良好的教育，并且以知识和智慧谋生； 是文化资本的受益者； 已经占有了一定的社会财富，并且财富指数随着工作的拼搏呈上升趋势； 是现代城市菁英阶层，具有较高的文化品位，适应了繁华喧闹的都市生活，希望拥有一个品味的生活居所。;一、客群定位;;; 综合地缘优势、区域规划、营销学的差异化策略等方面，结合项目周边生活配套相对欠缺等实际情况，项目定位要有自己鲜明的特点，现定位如下：;;硬件支持;太阳能光电一体化热水系统 应用原理： 采用设计壁挂式太阳能，可以垂直外挂，在技术 上可以与厂家商量是否可设置不外挂。;应用原理： 科技净化空间，下送上回的送排风方式，无噪音、无风感的新风置换，除尘，冬季加湿，清新、舒适、高品质居家生活，可靠、高效、节能，人性化分户控制，全方位呵护健康。 参考成本： 20元/平方米左右。 咨询厂家： 南京圣岛。该公司服务的项目有南京银河湾、瑞阳尊邸、亚东国际、栖园、翠屏国际城，该公司建议厂家要提前介入合作，为设计院提供设计方面的要求。 ;应用原理： 对有效水体进行分层次筛分与净化，让水质达到直接饮用标准，满足高品质生活需求。在项目主体完工后，水电安装前，提前介入管道布置。 参考成本： 15元/平方米左右。 咨询厂家： 广东立升。该公司在全国有20多个分公司，最近的生产基地在苏州。在淮安有代理商，配套过富士康厨房，实联化工等企业，在淮安未做过商品房项目。 ;新古典主义建筑;泛会所;泛会所;房型：三房二厅二卫 建筑面积：119㎡;;;;1、商业建设的作用： 提供配套服务；提高规划容积率、获取更高利润。 2、商业体量多大？ 20000平方米左右可满足本项目商业配套需求。 3、商业布置在什么位置？ 为了更好的利用空间，可在沿街建筑规划二层商业门面。西侧道路级别较高，未来人流量较大，且与恒大商业相呼应，设置二层沿街商铺；南侧临柯山路，同样设置二层沿街商铺。;物业;1、会所、幼儿园建设的作用： 提供配套服务，增加项目卖点。会所在项目销售期内，作为营销中心使用。 2、会所、幼儿园体量多大？ 4000-5000平方米 3、会所、幼儿园布置在什么位置？ 为了前期会所作为营销中心接待使用，会所需布置在容易识别的沿街面；幼儿园对外开放需布置在社区道路边，且有较高的阳光要求。;;阳光会所——以运动休闲、健康养生为主题 会所共3层，建筑面积2000-2500㎡; 车库规划的要求。 根据规划要点，本项目车库比例为1：0.6。本项目总户数约5000户，约需配套3000个车位，其中80%在地下，约2400个；20%在地面，约600个。 ;;市场调研与项目定位;1、市场现状价格 目前区域内在售楼盘，最具可比性的项目是运河城，目前小高层售价3800元/㎡左右，本项目位置相对运河城略逊。恒大项目未来的价格及策略， 将对本区域其它项目售价产生影响。 2、区位价格潜力 本项目所处城南新区目前商品房售价相对整个淮安商品房价处于中等偏下，清浦新城的规划实施将为区域内商品房售价的提升提供炒作题材。 3、房地产宏观调控对价格的影响 受全国性的房地产调控政策影响，2010年下半年淮安房价预计会有小幅下调，由于淮安房价基数不高，下调空间不大，幅度估计在5%-10%。 4、开发及营销策略对项目价格影响 公司的开发策略及营销策略，对产???档次和销售价格会产生一定的影响。 5、本项目未