2010年8月烟台市海伦堡为国际城营销执行方案.pptVIP

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理;本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;2010年8月;第一部分 市场分析;本次对烟台市牟平区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市牟平区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度了解和把握烟台市牟平区房地产市场现状及发展趋势，为本项目的销售推广和产品定价提供参考指导。 调研目的：为本项目（海伦堡·国际城）总体的推广策略及9、10号楼产品定价提供市场依据和参考； 调研项目：牟平区所有在售楼盘； 调研人员：德思勤置业公司海伦堡项目全体员工； 调研方法：实地看楼、网上信息收集、客户访谈。;1、在售楼盘分布;项目名称;项目名称;项目名称;典型案例价格表--东华苑价格表;“N”重优惠、材料展示;项目名称;3.1.嘉和丽苑;牟平区工商大街与东关路交汇处，占地4.3万平方米，规划建筑面积约7万平方米，总户数约400户；商业5000平米左右。 建筑类型： 多层和小高层共14栋； 主力户型： 2房91-100㎡，3房117-119、124-140㎡； 销售价格： 2980—3400元/平方米、均价3100元/平方米； 楼层差价：楼层20、30元;； 销售现状：目前剩余150套左右，按揭98折； 客户情况： 本地高收入公务员、私企老板和东北、新疆客户以及部分莱山、烟台客户组成。;3.3阳光名居;4.区域潜在竞争分析; 户型面积：大目前市场主流产品为两房、三房，面积区间为：80 m2到120 m2之间。部分高层建筑以120 m2以上大户型为主，但是销售状况比较差；同时，开始有部分项目开发小面积投资型产品，主要以40 m2左右的一房为主； 销售价格：楼盘价格主要集中在2600—3400元/ m2，大部分项目均价在3000元/ m2左右； 楼层价差：一般多层建筑的层差在50—100元之间；中间楼层3、4楼最贵，底、顶层最便宜；而小高层、高层建筑，楼层差一般在20—50之间，低楼层在20—30之间，中间楼层在40—50之间，高楼层在30—40元之间； 销售现状： （1）目前比较受市场追捧的是小户型两房三房，两房热销区间集中在70-90 ㎡左右，三房热销面积集中在 90-110㎡左右，滞销面积多在100 ㎡以上的两房、140-180 ㎡三房、四房单位； （2）在售产品大多为尾盘大户或高价单位，客户量较少，部分新开楼盘，因促销力度较大及户型面积适 中，客户量比较稳定。 营销手段：目前市场主要在售的项目主要的推广方式为：户外高炮、公交线路等；而在客户储备和项目开盘优惠等方面，主要以“交一万抵两万”、开盘抽奖等方式进行推广。; 政策方面： 随着一系列房地产行业优惠政策的到期，银行收紧贷款政策，年底一线城市房地产交易火暴,房价不断上涨,为了稳定楼市,房地产政策出台预期明显,多种因素导致市场变得扑朔迷离，明年楼市将走向何方,难以断定. 市场现状：年前由于是一个传统的销售淡季，再加上牟平受大环境影响滞后,在售项目总体表现比较平稳，市场各项目处于一个比较温和的销售阶段. 竞争状况：而年后，随着几个新项目(天成花苑、东方御景等)逐渐进入市场，市场竞争将加大；同时，由于烟台市政府对于房地产开发土地容积率的控制，未来进入市场的项目大部分会以小高层、高层建筑为主，此类项目的市场竞争将会更加激烈； 入市时间：年前成为新开项目进入市场的最后“优惠”期限！部分项目就在此期间进行新产品的开盘销售，如：崇文花园，东华苑（因未领取预售证，未正式开盘，但已开始内部认购）。;第二部分 项目分析;1.户型: 85—113㎡纯板式户型;2.高级会所：配备棋牌室、健身房、运动球房、图书阅览室等，小区业主独享;;3.自身商业配套：一楼商业步行街区和综合型商场；;项目周围居住气氛浓厚，基本生活配套齐全； 超市：海德农产品超市，家家悦超市，桥子市场； 酒店餐饮：柳林酒店、聚福堂酒店、海德大酒店； 医疗机构：海德医院，整骨医院； 银行：中行、工行、建行、交行、中信银行、农行； 学校：文化中心小学，新建街小学，实验中小学，文化一中，牟平一中。 。。。。。。。。;5.建筑风格: 幸福生活 欧派高城;产品(天生拥有) + 形象(可以塑造);第三部分 蓄客方案;1.1、方案背景； (1)接近年底，今年的宏观调整政策到年底部分将会失效，购房利率上升，税费可能会加重，这些政策的调整都会直接影响置业者的购房心理； (2)同时，明年将会有几个类似项目进入市场，市场竞争将会加大；因此我们必须争取在年底年入市。 (3)项目9、10栋已经建到12层，离开盘时间越来越短，蓄水时间极其短暂，在这种