2010年7月重庆谢家湾建为设宾馆项目市场调研报告.ppt

重庆谢家湾建设宾馆项目 市场调研报告 2010年7月;PART’1 政策背景研判 Policy Background;;NO1：国务院遏制高房价 新版“国十条”出炉 ;NO4：国务院批准推进房产税改革 实施时间仍未定 ;;NO1：渝十条出台，主城纳税人按揭首套房有补助;NO4：重庆高档住宅土地增值税预征率上调至2% ;7月9日有报道称，多家银行的信息显示，沪上银行对于第三套房贷的发放已经悄悄松动，多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套房贷。而且，在二套房、三套房的认定方面，也不是严格按照国家有关部门的规定，而是按照银行征信系统的信贷记录。;鼎合观点;;从统计图上可以看出，除开受春节影响的2月的销售面积1096200.84㎡，5月的销售面积出现了明显的下滑趋势，仅为1139788.84㎡，接近2月的水平，相对于4月环比下滑53.9%，可见，目前楼市在新政的持续影响之下开始出现了低迷的状态，虽然下跌幅度已经平缓，但是依然有继续走低的迹象，下半年楼市在这个数据的走势来看确实不容乐观。;;政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响;政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响;政策背景研判 政策对本案项目的影响;房地产作为中国经济发展的支柱产业之一，在国家对整体宏观经济的发展需求之下，房地产依然是不可或缺的重要支撑。同时考虑到与房地产紧密相关的金融行业面临的一系列风险，政府将在打压房地产的同时，也将对整体的经济环境有所顾忌。迫于经济发展以及全球金融市场压力，央行无法过度收回流动性，资金市场依旧相对宽裕。 扎实把握本轮政策对市场的影响周期，本轮新政的影响，首先是房地产企业，其次是地方政府，再次是金融机构，最后才是中央政府，最低负面影响能够到达地方政府这一环，最高影响到金融金钩，到时候中央政府的政策必定会做合理化调整，本项目在未知的政策周期中，必须找准目标客群，适当的应对政策做相应的变动，降低消费者的购房门槛，才能使得项目在逆市表现突出。;;重庆公租房建设 目前进展及未来规划;重庆公租房建设 对重庆市房地产的影响;;规划范围： 江北区涉及街镇为：石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱、复盛、鱼嘴镇；渝北区涉及街镇为：龙溪、龙山、龙塔、双凤桥、双龙湖、回兴、悦来、人和、鸳鸯、天宫殿、翠云、大竹林、木耳、礼嘉、龙兴、石船、古路、玉峰山镇；北碚区涉及街镇为：水土、复兴、蔡家岗、施家梁镇。 功能定位： 是统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。 总体目标： 10年后GDP逾6000亿元 ，功能分区：构建“3”大特色板块： 一是南部沿江一带的“现代服务业板块”：包括江北嘴中央商务区、保税功能区及鱼复现代物流功能区，沿东西向嘉陵江、长江横贯新区，集中布局金融、商贸、物流等现代服务业。 二是西部、中部区域的“都市综合功能板块”：包括北部新区、空港新城、蔡家高技术产业功能板块、悦来会展城，是高技术产业、楼宇工业和城市综合服务区，是宜居新区的集中展示区域。 三是由北向东成带状环绕的“先进制造基地板块”：位于重庆主城区外环（绕城）高速公路一带，属于城市的下水方向，包括龙石先进制造业功能区、木古出口加工功能区、水复生态产业功能区，是先进制造业集中连片区域。 战略意义： 两江新区的通过，势必带动该区域的投资和消费需求，改变重庆本地产业空壳的现状，使之真正成为西部地区的战略高地 。;重庆“两江新区” 对重庆市房地产的影响;;2010年8月近期相关政策 重庆今年第三次叫停第三套房贷款 ;;重庆市房地产投资 ;宏观市场背景与趋势研判 2009年重庆商品房施竣工面积分析;物业形态;宏观市场背景与趋势研判 2010年上半年商品房销售面积分析;　;重庆市主城区2009年商品房均价突破4000元/㎡大关，上涨至4309元/平方米。截至2009年12月，成交建面均价已经上涨至5222元/㎡，且上涨势头依然明显。 2010年2月成交价格回升至5000以上，达到5400元/㎡，环比增长11.5%，同比增长47.2%。 2010年3月成交价格回落至4996元/㎡，经济适用房成交46万㎡，单月占比24%，较大程度上拉低了房价；4月成交价格涨至6113元/㎡，经济适用房成交单月占比7%，对房价的干扰减小。 5月成交均价下降至4995元/㎡，主要是由于在新政影响下，部分楼盘小幅降价促销，且经济适用房成交面积23万方，单月占比约19.6%，对房价的干扰较大。 6月成交均价涨至5444元/㎡，主要是本月高端物业和商业物业备案增加，经济适用房占比下降，对房价干扰减小。 7月成交价涨至