2010年7月16日青岛保利为胶南项目提案.ppt

让 世 界 眺 望 的 彼 岸;一、大 势 把 握;青岛发展大格局; 青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地； 大青岛发展新的着力点。 崛起的“西海岸都市新区”。 青岛美丽的“后花园”。 ;让全世界心动的城市——胶南;高速路网发达，与省内各城市的交通联系快捷便利;海底隧道和跨海大桥将极大的拉近胶南与青岛市区的交通距离和心理距离;城市向东;;;处于城市发展主线上的片区快速成熟;城市东拓对胶南房地产的意义 ;二、项 目 分 析;;解 剖 项 目;新城区绝版地段;;极佳的风景、绝版的区位，良好的配套，必将有更好的房子与之呼应。;;高层ARTDECO建筑风格，别墅为英式和法式建筑风格。 ; 门卫——组团大堂——单元门禁，在高层组团入口增加了组团大堂系统。 ; 保利品牌，全国房地产十强企业 ； 25年军工品牌，中央企业资产规模第一方阵； 保利青岛海边第一大盘。;1、西海岸黄金区域，未来顶尖休闲度假区域（环胶州湾、胶南东 部新区、胶南水城）； 2、独享完美生态景观资源（距海仅100米、滨海大道3万平米绿化 带、海河交汇）； 3、区域稀缺产品，独特风格。（法式、英式别墅建筑、高层 Artdeco风格）； 4、保利品牌——中国十强房地产企业； 5、三级物管理念（高层：门卫——组团大堂——单元门禁）。; 拥有“海、河、林”绝佳资源的一线景观、独特的欧陆风情建筑、完善三级物管，由大品牌开发商——保利开发的，充分享受城市级配套的度假别墅项目，未来将充分做到建筑与自然的共生共融，引领青岛西海岸新兴别墅区发展。;供求竞争： 新城区项目众多，竞争激烈，同质化严重，且普遍呈现低端化，缺乏标杆性项目的出现。建筑形态基本为高层建筑，缺乏洋房、别墅等低密度产品供应。 价格特征： 胶南整体均价水平低于开发区，在沿海一线资源相似的前提下，购房者更加关注项目周边的生活方便度以及产品品质，同时打造较高的产品品质是价格拉动的关键因素。; 对比后发现，本案的发力点在于： 自然环境 —— 大海、河岸、景观绿化带； 稀缺产品 —— 别墅稀缺物业、休闲度假居所； 建筑风格 —— 异域的英法别墅，高层Artdeco风情； 产品品质 —— 保利制造、拥有完善配套和三级物管 的一个高品质居住产品。;三、客 群 研 判; 黄岛区和胶南市本地购房者更趋向于选择周边配套成熟度 高的楼盘置业；对于其更高价格的承受力和认可度更高。 多用于自住改善性购买及长期保值目的。 海景资源型项目多为外来购房群体选择置业。 外来购房群体中占比较多的东北三省客源，为养老、返乡 工作者，多选择配套成熟度高或非一线海景资源的性价比较 高区域进行置业，其主要购买项目多为以户型设计、配套成 熟、品牌取胜的项目。;来源结构; ; 判断本案主要客群;给他们想要的，刚刚好适合他们的……;客群特性：;对于本案，抓住客群也就完成了营销!;;四、形 象 定 位;对胶南现有局势，与其费力扭转，不如打破固有，寻找突破。 从海底隧道、海湾大桥的大青岛方向去思考………… 从世界同纬度的角度来寻找 ………… 从升级形象价值和产品价值两个层面去诉求，从重构心理价值上去 突破…………;*;;滨海公路沿线，金沙滩、银沙滩， 还有胶南的“长滩”。 海岸线、 沙滩、河流、高端社区…… 北纬35度上的明珠。 海域水质更好； 沙滩多为背山面海可避免冬天过于寒冷，更宜居住！;*; 法国著名城市； 位于比利牛斯山和粗犷的海岸之间的比亚里茨（Biarritz）, 是法国大西洋沿岸最豪华，最庞大的度假胜地，有着得天 独厚的宜人气候； 长长的金色沙滩的海岸线，景致壮美，有着宽阔的沙 滩，庞大的巨石，以及大西洋的浪花。 ;保利·长滩一墅 保利·左岸漫步;项目SLOGAN：; 保利长滩与橘郡长滩隔着太平洋遥遥相对，太平洋相隔8000公里的彼岸和此岸联为一体，在世界东方的此岸人们可以尽情领略四大风景： 1. 世界自然风景：在园林景观上，海岸、长滩、河流、海岸林带等太平洋沿岸风情，在这里都能看到； 2. 世界建筑风景：英国都铎式、法国宫廷式及现代ART DECO艺术风格的建筑，在这里都能看到； 3. 世界历史风景：琅琊台中国海文化、爱琴海西方海文化、美国西海岸现代海文化，在这里都能看到； 4. 世界生活风景：东方的、西方的、古代的、现代的、陆地的、