2010年天津保利光明道衔目营销汇报.ppt

一席繁华·一宅天下;地产央企综合实力品牌价值第一名;伟业成熟的别墅操作经验;东丽湖万科城;客户思考;关于“保利地产战略规划”的三重理解;目标理解;市场环境是决定项目价值走势的外因，对项目价值体系评估起重要作用;宏观分析;产业园区遍地开花，带动本地经济;自08年开始天津外来人口增量首次超过北京、上海，其城市基础设施建设、城市规划、生产方式等诸多方面的发展成果, 必将提升本市人口的承载能力,进一步扩大城市人口的容量 市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成为新增的人口聚集地;;宏观视角;武清区区域经济发展迅速，连续4年快速增长，2009年增速超过全市整体水平 武清区固定资产投资连续4年保持高速增长，对于GDP的贡献较高;宏观经济面运行良好，经济结构调整优化;武清之于天津;武清处在京津大通道轴向位置，是发展轴上四个关键节点之一 （北京、武清、天津、滨海新区） ，是京津一体化实现的必经之路。;武清之于京津;武清之于京津;　概述：武清开发区1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区；规划总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。 　开发情况：1992年6月23日奠基起步建设。目前，一期开发完毕，，二期招商建设中。至2004年底累计投入基础设施建设资金13.5亿元。 　现状：建成天鹅湖温泉度假村、海关培训中心、英华学校、创新大楼等配套服务设施；引入了海关等各种管理服务机构，形成了完善的支撑服务体系。 　交通：京津塘高速公路、京沪高速公路正线在开发区设有出入口，距离北京、天津、天津港和天津滨海国际机场车程均在40分钟以内；距北京机场90公里，60分钟即可到达。;　产业：经过15年发展，逐步形成了 汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大产业格局； 　主要企业：丹佛斯、伊都锦、娃哈哈、完达山等。;武清最新规划;一带：运河风貌带，以大运河开发为带动，推动旧城改造，发展商业、商务及文化娱乐，形成城区的经济带、文化带、景观带。;;发展目标;武清区成交走势跟随全市整体发展步伐，成交状况稳定 武清区成交价格仅是全市成交水平的60%，具有较大上升空间;武清为远郊区县中成交主力区，其10年3月成交占比达40% 武清成交均价与远郊整体基本持平，具有引领远郊地产的机会;过去一年来武清区成交火爆，仅8月单月成交量突破1000套； 价格方面，10年3月首次突破5000元/㎡的单价水平，上升势头强劲;武清处于京津大通道的重要节点，战略发展拔升为“京---津”高度;本体及竞争态势是决定项目价值走势的内因，对项目价值体系评估起关键作用;2.1;城区现有主干公路5条，规划公路4条 现有铁路2条，规划1条 现有高速2条，规划1条 享有京津塘高速路有杨村出入口， 同时规划南、北、西三个高速路出入口；;;2.1;2.1;以行业旗舰的风采、打造中国地产长城;【保利地产在中国】;2.1;三大价值磁点，铸就本案的高端属性，奠定本案新的价值引领与保利品牌全面升级；;项目价值体系;2.2;板块;项目名称;2.2;项目名称;开发时间;序号;本案未来角色判定;倡导居住品质新模式;2.4;2.4;案名建议;2.4;客户思考;城市化就是一个国家或地区的人口由农村向城市转移、农村地区逐步演变成城市地区、城市人口不断增长的过程；在此过程中，城市基础设施和公共服务设施不断提高，同时城市文化和城市价值观念成为主体，并不断向农村扩散，此外农村中城市特质的增加也属于城市化。城市化就是生产力进步所引起的人们的生产方式、生活方式以及价值观念的转变的过程。 ;北京;城市化进程的不断加速，客户形成新的趋势走向； 中心城区逐步无法满足人口增加而带来的住房需求，同时价格的挤压和居住的舒适性都会牵引城市人口主动郊区化置业 乡镇人口主动向发展迅速的郊县城区聚拢，形成另一种主动城市化（逆城市化）置业形式 随着郊县的发展，区域的成熟度不断提高，经济和各种配套已经独立发展，回形成更大范围的郊区化过程;2郊区城市化阶段;武清地缘型;追求舒适的外部环境和别墅生活的城市富人； 为养老而选择宁静生活，自然环境的客户； 资源占有欲和度假休闲需求的都市人群； 满足阶层感和身份感的富有阶层‘;以品牌为价值核心点，向产品和客户分化，引申出两条客 户线和两条产品线，并将客户区隔为四种类别，同时这四种客户又以不同的比例构成了郊区项目的客户体;三种客户构成项目的主要购买力 所占比例各不相同;全面整合市场资源，立足武清实现客户的多元、多维度泛化，形成市场有效去化;整体营销策略;4.1;4.1;4.2;策略的引爆点——跨界营销策略，建立稳定的客户资源渠道;做一次报道;4.2;4.2;4.2;4.2;;4.2;4.2;针对小孩的消费项目;4.2;4.2;示范区内部的情景小品及标识感沿用，营造别墅社