2011年04月24日三亚凤晃水城南岸e地块产品定位报告.ppt

凤凰水城南岸E地块 产品定位报告;;项目地块属性分析;项目地块属性分析;三亚——我国最南端的城市，海南省第二大城市，中国最有名的热带度假旅游胜地，城市地位日益凸显，未来发展潜力巨大。;三亚是中国唯一国际性热带滨海旅游城市，正逐步成为国际化旅游城市，是旅游地产的开发热土。;;城市经济;三亚交通便利，有水、陆、空立体交通出行体系。;城市整体规划分市域、主城区和滨海地区三个层次，“南北带动、两翼推进、发展周边、扶持中间”的城市化发展战略，打造国际热带海滨风景旅游城市。;城市规划;宏观政策法规;“离岛免税”政策;土地政策; 城镇住宅土地最低楼面价上调50%，亚龙湾区域每平方米达3750元。 鉴于近来三亚房地产市场价格大涨，而现行的楼面地价明显偏低，三亚市已决定将城镇住宅性质土地的最低楼面地价上调50%，并在此基础上将临海、临河区域的土地楼面地价再上调30%，据了解，这是2010年以来三亚市第二次上调城镇土地最低楼面地价。; 已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。;房地产投资;土地市场成交情况;数据来源：CRIC;住宅成交分析;;三亚岛外客户比例逾八成，客户来源以东北、北京和长三角区域（江浙、上海）客户为主。;房地产市场特点;房地产板块分布;板块;三亚市区住宅项目分布图;主要楼盘情况;项目位于三亚市海坡开发区二线海景区域，项目集游艇会、现代商业、酒店、住宅、高尔夫等为一体的超大型拥有城市复合型功能的综合体。;游艇会所;在售组团分析;围合小独栋（在售） 单价：29000-32000元/㎡ 总价：530-630万元/栋 面积区间：217-222㎡;产权 单价 （元/㎡）;该项目的客户50%左右来自东北三省，此外还有15%左右的客户来自山西，而长三角来此购房的人群仅7%左右，项目在全国更多区域进行产品推广，北方为重点区域。近大半年，随着价格不断提升东北客户不断减少，而北京、长三角和山西区域客户逐渐增多，未来项目客户将逐步向金字塔顶端演变。;置业目的;从购房关注点来看，社区规模及配套、户型、价格是客户最看重的3大核心要素； 从产品敏感点来看，客户对二、三房需求最大，对朝向比较敏感； 从配套敏感点来看，高尔夫和游艇配套是客户最关注的。;整个半岛由三山（龙首山、猕猴山、鹿回头岭），两湾（小东海湾、鹿回头湾）组成，景点繁多，风景优美。包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、 国际潜水基地、游艇会等。 周边配套：悦榕山庄酒店、洲际酒店六星级亚洲旗舰店、鹿回头高尔夫球场以及夏日百货、大东海美食一条街。;;近;分期;分期;*;;*;半山半岛;山水国际;山水国际规划——该项目整体五期开发，目前开发一、二期;;山水国际;;产权单价 （元/㎡）;*;山水国际;时代海岸;;*;时代海岸;*;社会经济发展概况;山屿湖; 项目有34栋建筑，南侧3栋为别墅，北侧3栋为小高层，中间27栋5-7层的电梯洋房，1栋环绕中心1.3万平米的湖面的会所。;均价单价 （元/㎡）;山屿湖;*;社会经济发展概况;项目名称;单位：m2;通过三亚市对代表楼盘进行个案详析，我们可以得到如下结论：;项目地块属性分析;项目地处三亚原城市中心区与规划新城区的交界地带，居三亚各大景区、商业中心和交通航站的中间地带，各种配套齐全并有一定景观资源，区位优势明显。;项目四至;;地块区域无大型商场，主要以沿街门铺或菜市场为满足基本生活需求，档次低且分析零散； 周边集有幼稚园、中小学、大学以及体育中心（在建），基础系统完善中； 紧邻三亚市农垦医院（三级甲等），医疗服务完善； 周边酒店业发展良好，但其他商业、商务、服务配套设施系统待完善。;E区（规划设计）;;;客户认知界定; 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度;成交数据;成交客户分析;项目地块属性分析;现有规划分析;现有户型配比方案;物业类型;现有规划分析;;具细定位思路：奢侈品大众化，高形象、高附加值，总价控制产品，最有效获取高端度假客户;项目定位思考;三亚住宅市场是典型的住宅奢侈品市场，不同阶层客户需求差异明显，我们需要寻找项目的目标客户群，并针对目标客户群营造合适的产品;产品类型思