云南曲靖市爨乡古镇文晃旅游项目投资分析报告.pptVIP

云县草皮街商业码头项目 营销方案;●前期销售总结分析 ●项目商业规划定位 ●销售及招商策略 ●现场包装、广告宣传推广;前期销售总结分析; 通过前期的推广销售，住宅销售情况良好，商业进展速度较为缓慢，所以，接下来的重点在于商业的推广销售。其中主要以2、3、4层为重点。;优势分析： 1. 地段优势：云县入城主干道，入城干道迎新路与草皮街交汇路口 2. 项目已经建成，现房现铺增加客户信心 3. 项目已经销售，在云县有一定的认知度;劣势分析： 1. 商业体量不大，不适宜大型商场百货 2. 部分单铺面积过大，使总价过高 3. 销售与宣传推广配合程度不够;机会点： 1. 项目为街铺商场一体，便于统一规划 2. 云县正处于新型商业起步阶段，本案有机会抢占制高点;竞争与挑战： 1. 云县部分商业项目同时起步，形成竞争 2. 现有业态规划需做部分调整;1. 体量较小 —— 有利于销售的快速完成，资金快速回笼。 2. 铺面面积过大 —— 可以进行切割，同时也有机会打造一些旗舰商业，形成云 县高端商业区。 3. 销售与推广——引进全新销售理念，加大广告宣传推广，快速打开销售局面。;单层面积过小：有利于业态的定位，做小面积精品 商场可灵活组合，将铺面打造成自由分合式，根据客户的实际需求进行划分 二楼扶梯起不到使消人流循环的作用，建议将楼梯口处铺面整合，形成商场内通道循环，引导人流，使消费者增加在二楼的时间，增加消费机会。 . 三、四楼层高过低，规划为餐饮集中区，做简易吊顶，包括特色酒吧、咖啡厅、茶室、火锅店、西餐厅等，聚拢人气，与一二楼商业形成互补互动。;商业定位;条件分析： ??? 1、随着这几年旅游的对外推广及发展，云县的消费群体在消费理念上是渐成熟，愈加理性。特别在日常消费上更显得的十分的注重消费的心情体验和产品服务质量。结合当前的消费主要群体，工薪阶层占据着主要地位。??? 2、随着云县经济不断发展，快速的交通建设，外来人群将不断涌入云县区域，需要一个消费者认同且习惯的专门消费区域，将衣、食、住、行结合为一体，势必成为消费者的首选之地。;形象定位;目标客户群定位;理念定位;区域属性 云县最具情调的高级休闲购物集中区。 商业属性 高级休闲，高档购物，高端商务交际街区。 形象属性 个性的，时尚的，精英的。;销售及招商策略;1.销售策略; 根据云县的市场变化及客户自身需求特点，我们从商场的规划、商业模式、投资回报率等方面考虑，制定出以下销售策略： （1） 一楼以上商场分割后带租约销售 将二、三、四楼商场分割为小面积铺位，减轻购买人总价压力，同时带租约销售使得投资购买人的回报率问题得到解决，免除后顾之忧，也能够便于后期请商业管理公司将商场一体化规范管理运营。 （2）招商先行 我们制定了商业定位，将招商工作先行，这对于商铺的产权销售是有利好的，带租约销售无疑是吸引消费者购买的优势之一，因此可考虑请招商公司介入进行前期招商。 (3) 设立商业专项扶持基金 为了进一步加强客户购买投资的信心，我们提出设立商业专项管理基金，用于商场的推广与宣传，资金为50万，对客户进行讲解时提出由开发商承担，一二楼商场的总建筑面积约为3300㎡，将50万平均分摊下去，每平米增加费用为150元。将单价提高150元，上浮不大。将50万元交由商业管理公司进行专项的使用。;由于临街铺面的销售压力较小，同时二至四层商场占整个商业面积的比重较大，销售难度也较大，尤其是公摊率高、楼上消费者较少的问题，使我们的重点应该放在商场的销售上。经过重新规划和策略思考，针对二至四楼商场，提炼出优势卖点： （1）小面积低总价，分区经营 减轻投资者与经营者的总价压力，降低投资经营门槛，小面积更加适合投资经营。根据我们之前其他商业项目的经验，购买商铺的投资者占70%，自主经营者占30%，根据这一情况，我们建议将商场分为两个区域：自营区与统营区，二层商场铺面为统一经营区，三四层作为自主经营区。 （2）投资者成本回收与铺面增值快 投资回报率是投资客最为关心的问题，所以我们将收益率明确提出，能够增加对投资客的吸引力，达到快速销售的目的。对于如何保证回报率，将通过整体的业态规划、后期运营管理以及城市区域的发展、周边配套的完善等方面来使收益稳定达到预期目标。 （3）聘请专业的商业运营管理公司; 通过云县的市场调查及现有商业销售模式来看，现行销售的商业项目的优惠策略大同小异，以抵款，返利，打折为主，而销售情况却并不理想，说明除了市场大环境外，消费者也很理性，对于提高单价总价后优惠这种方式并不感兴趣。 所以我们不能再重复别人用过的策略，达不到理