大连远洋假日庄园别墅衔目营销报告销售执行策略.ppt

2012年营销计划;二、目标分析;一、资源梳理;类型;2012年销售计划——剩余资源梳理;2012年剩余各面积段房源去化安排;新增资源去化：2012年新增7区别墅、17区多层及商业资源，共计3.4亿。计划2012年去化1.5亿、新增资源金额去化率44%。;;根据一期销售经验，调整二期别墅产品规划布局，预计8月开盘销售； 二期别墅产品178平、188平两类产品，根据一期客户反馈，做了相应的产品设计调整，增加了独立车库及半地下车库、景观餐厅等，别墅朝向、私密性及度假感均有提高，属市场适销产品。;2012年新增产品去化;二、目标分析;1）项目所在板块的整体市场走势：; 金石滩板块2010年成交均价8084元/平，2011年年成交均价9084元/平，11年较10年有12.3%的涨幅，供应量2010年为212,589平，2011年为135,256平，11年比10年同期下降了36.4%，而同阶段10年成交228990平，11年成交147711平，减少了35.5% 。2010年库存量为55.8平，2011年库存量为52.1万平，虽然较2010年有6.7%的降幅。但库存量仍然较大，并且未来2012也将有海昌、恒基兆业、保亿、鲁能北部地块的大 幅供应，可见市场竞争激烈。;项目名称;2012年新增同品类项目——波尔多庄园; 保亿·丽景山项目位于大连金石滩景区，占地37万方，总建筑面积31万平方米，以多层大宅、联排和独栋别墅组成。该项目是保亿置业在大连打造的第一个“丽景系”低密度高尚社区。项目已在今年10月份开工（只是样板区开工），项目明年年初亮相，预计明年7月份左右开盘。现场售楼处会自建，目前在找外展，项目也正在招聘相关人员。;3）预期市场份额：;8月;年度目标分析：;月度库存去化面积和去化结构（每种产品每月销售套数、面积、金额）;三、战役安排;;2011销售策略回顾： 6月， 前期蓄水开盘，有一定的客户积累，房源充足； 7月—12月，受限购令影响价格与成交量均有所下降，9月达到低谷，11月步入冬季， 销量并没有因为冬季金石滩区域市场的冷清而减少，反而引领了金石滩的购房热潮。;成交客户分析;12345概念落地：完成开心农场、四季大棚等12345配套梳理并于11月开放山体公园体验； 寻找营销方式：作为多客源的度假产品，摸索确立了12345体验活动、大富翁推介、覆盖式短信、电台口播等有效营销手段； 滞销别墅启动：合院184平别墅、纵联排10月调整价格，结合11月样板间启动，在下行市场下与冬季形成热销。;5个变化： 12345从创建、展示到深度体验； 主力客群从关系客群到市场客群； 当家产品从别墅转变为洋房别墅并重； 农场附加产品供应逐步减少； 从新开盘到潜在竞争量过大；（保亿丽景山、优山美地B地块；波尔多庄园）;开心农场 田园系活动;2012年重要活动公示;2012年重要活动公示;2012年重要活动公示;整体销售目标：6亿;第一季度;2012年第一季度营销计划;售楼处及样板区（内部包装） 售楼处节日氛围包装 标志LOGO包装 沙盘包装 区域沙盘包装 户型模型包装;现场包装策略;活动室——农业生产大队包装;4－5月春雷行动 ： ;1.20日前 2.15日前 2.25日前 3.1日前 3.10日前 3.17日 ————————————————————————————————— 检测土质 检测土壤 购买肥料 平整土地/施肥 解决水源/农场包装 开荒节;开荒节;播种节;老带新的强化;6－8月欢乐假期：;旅游景点; 洋房价值感包装;看房通道;洋房样板的品质感与养生主题; 二期别墅的独立包装： ;二期别墅样??选址与展示标准：;二期别墅样板房建议：;宿营大会;山地自行车大赛;;PARTY房看奥运; 9－10月成熟季节：;丰收节;四季大棚开园;11－12月四季栽种 ：;四、执行要点;2011年经验与问题：;推售要点：; 一期别墅的销售运作 ;1、合院别墅：;2、纵联排别墅：; 一期洋房的销售运作 ;13区47#—53#，57# 14区32#—38# 18区 3#—5#，17#;;未推洋房房源分析 ;按户型面积销售情况分析如下：;成交周期（天）;60（分钟）;0;0;高密度的小媒体覆盖与户外点式拦截 ;品牌策略： ;五、支持要件;培训体系：;② 服务体系：;③ 营销组织：;THANKS!