房企业绩研评之一：千椅房企扩容 真伪冷暖自知.docVIP

六家或七家，是2013年销售额过千亿元的房地产企业数量。受益于全年波澜不惊、基本稳定的政策环境，预计八成以上企业年度销售额将会实现同比正增长。但排名榜单甫一发布，就引致诸多争议。其实，与其纠缠于销售额数据的真确性和座次排名，各家企业销售业绩的成长性才应是更值得关注的。 千亿房企到底是六家还是七家，争议在于万达，而万科、绿地、保利、恒大、中海、碧桂园等六家企业没什么异议。万达销售额到底过没过千亿，还真不是有人说的“只有万达自己知道”。通过分析2013年新开业的万达广场的项目信息，结合万达往年新增资产值和不同榜单的销售额差值，基本可以推测：万达没过千亿。 万达销售额过没过千亿，都不能否认其商业地产领导者的行业地位。其实，把千亿视为一个区间等级而不是一个点值，更能看出行业企业销售业绩的梯级分化情况。对千亿房企来说，950亿和1005亿元???的没有多大区别，可能只是因为统计口径不同或受个别项目推盘速度的些许影响。所以，“过千亿”对某个企业更具里程碑意义，而“千亿级”概念更具行业分析价值。如果把“千亿级”下限设为800亿元，根据兰德咨询的统计，2013年千亿级企业有七家，2012年千亿级企业有五家；2011和2010年则只有万科一家。 相信更多人有了新的疑问。比如，为什么不按权益销售额进行排名，保利包括保利置业吗，怎么绿地四季度陡增了600多亿，等等。其实，如果把不同民间机构的历年销售额排名进行对比就会发现，无论是千亿、百亿企业数量，还是各家销售额数据及其座次排名，都不一样。这并不能责怪民间机构，因为销售额数据看似简单，实则几乎无法准确统计。 原因很复杂，简单地说主要有五个原因： 1.指标统计口径不一样。多数企业的统计口径是合同销售额，有些企业却是协议销售额（已签认购书但未签正式合同的也在统计之列）；有的企业是并表范围内的销售额，有的企业是权益销售额；有的企业把转为持有的商业资产换算为销售额了（也就是“自己卖给自己”），甚至有的企业把不在并表范围内的全部销售额或权益销售额也统计进去了。总之，统计口径很混乱，数据很混乱。 2.统计范围也不一样。除了是否、如何并表颇有门道外，因为一家母公司（或大集团）可能下属有多家房地产企业，甚至是多家上市公司，所以有的企业是单独发布（例如保利），有的则是合并发布（例如中国建筑）。如果剔除数据存疑的未上市公司，如果按照合并业绩，销售额排名就有很大变化；如果按照合并业绩的权益销售额排名，保利系和中建系企业则是行业第一和第二。 3.混乱是因为会计准则没要求，证监会、交易所也没要求，所以销售额可不经审计就能发布——企业无需对销售额的准确性承担法律责任。逐家翻阅2012年上市房企年报发现，沪深A股年报中近20%的企业根本就不披露当年销售额数据，港股则绝大多数不披露。原因很简单，因为销售额是“浮云”，营业收入和净利润才是股东最关心的核心业绩指标。至于民间机构是如何在企业发布业绩快报和年报前收集到各家销售额数据的，不得而知，但收集、发布也是一大行业贡献，其不对也不应对数据准确性负法律责任。 4.未上市或未全部上市的公司，其销售额到底是多少，可能只有企业内部少数人知道，外人难以得知，只能估测。 5.销售额是可以内部调整的。比如，某个项目的年内实际销售额是10亿元，但为了使企业销售业绩增长曲线更优美，可能只统计7亿元，而将3亿元转移到下一年。下一年，如果实际销售额还是10亿元，统计销售额则为13亿元。正因为有这种情况，所以企业的统计销售额与网签销售额不尽一致，政府统计机关发布的商品房销售额与企业的实际销售额也不一致。 所以，销售额这个东西，既不要不当回事儿，也不必太当回事儿。 虽然销售额比不上营业收入和净利润这两项核心指标重要，但毕竟是个很重要的，也是最为显性的规模性指标之一。 鉴于不同榜单数据不一致，特别是企业发布的业绩快报数据还不齐全，暂时还不能准确统计出TOP10企业的销售额增长率、百亿企业家数等（本系列文章将第一时间发布准确数据，敬请关注）。 总体来看，2013年，百亿企业家数增长快于往年，从52家增加到了71家，可见第三梯级阵容在快速壮大。另外，TOP10企业的市场占有率仍在进一步提高，可见近年来市场集中度越来越高、业绩分化进一步加剧的趋势仍在延续。 如果今明年市场不出现系统性调整，按这一趋势发展下去的话，兰德咨询预计，到2015年，百亿企业或将达到100家，千亿企业或将达到10家。根据企业成长性分析，2015年万达、世茂、华润、华夏幸福基业最有可能会晋级千亿之列。 特别值得一提的是，2013年末房地产企业数量并没有五、六万家。根据我们的监测和推测结果，2013年末，房地产开发法人单位数量（包括具有独立法人资格的项目公司）约为4.2万，“并表”企业数量约有一万家左右（详见《2013房地产开发企业经营管理状况蓝皮