马鞍山秀山信达城项目2为014年营销推广计划.pptVIP

秀山信达城项目2014年营销推广计划;一、产品价值分析 （一）已供应产品分析及前期推广总结 （二）预计推售产品价值分析 （三）竞争环境及客户分析 （四）项目推广各阶段抗性及化解办法 二、产品推广定位研判 （一）形象定位 （二）客群定位 （三）核心卖点及推广诉求 三、推售安排及价格策略 （一）推售原则 （二）推售节奏安排（结合项目工程节点） （三）价格策略 ;一、产品价值分析;（一）已供应产品分析及前期推广总结 秀山信达城项目自2013年5月开始正式推广，目前分别于9月28日和11月9开盘2次，推出房源共479套，截止到目前，目前已销售房源307套，去化率64%，共计销售面积约2.7万平米，销售金额约1.3亿元，初步完成了公司制定的销售任务。;1、马鞍山市场客户对项目85㎡、98㎡、108㎡三房接受度较高，在前期开盘房源中，以上户型均取得了较好的销售成绩。 2、楼栋方面，早期开盘的13#、15#整体去化率优于后期的14#、16#，13#、15#目前剩余较多的产品户型为76㎡户型，其他房源基本售罄。14#、16#目前剩余较多的户型为76㎡和118㎡户型。 3、户型方面，76㎡房源整体剩余较多，去化率仅为25%。16#118㎡户型西侧受到12#遮挡，对小区中央景观存在一定影响，去化速度相对较缓慢。;暗卫，无采光 窗户开向入户花园;户型方正，功能分区合理，适合老年人居住;;;（四）项目抗性及化解办法 2013年入市以来，项目在短时间的开盘筹备过程中，也遇到了一系列问题。在公司领导的英明决策下，均一一化解。;（四）项目抗性及化解办法 ;（二）预计推售产品价值分析 2013年，项目推出东南角4栋楼做为首期入市产品，毗邻霍里山大道，存在较大的噪音及灰尘污染，是一期项目中资质较差的产品。;（三）竞争环境及客户分析 秀山新区房地产市场老牌项目和新项目云集，均具备较强的竞争实力。项目的销售价格处于市场平均水平。2014年，项目4800元/㎡的销售均价目标高于市场其他竞品，存在一定压力。;（三）竞争环境及客户分析;（三）竞争环境及客户分析; 秀山信达城客户的渠道较多，较为集中的广告渠道为短信、户外、派单和系列活动??，根据案场反馈，户外类的平面渠道让客户均具有眼见为实的心理，投放效果较好。 网络渠道投放效果不如预期，与马鞍山这样的三四线城市客户生活习惯较为吻合，客户年龄网络使用习惯较弱。; 秀山信达城客户年龄集中为40-49岁的中年客户，与客户前期的社会生活有关。马鞍山多为福利房，前期分房的客户目前均在这个年龄段。30-39岁客户也是项目客户的主要年龄段集中区域。 ; 项目客户的置业目的主要为自住，做为房地产发展初步阶段的三县城市，马鞍山客户置业目的均以自住、为子女购买、婚房置业为主。改善型购房和投资目的占比不多。 ;二、产品推广定位研判;（一）形象定位 1、品牌方面 ;（一）形象定位 2、项目方面 秀山信达城入市以来，90万方的建筑体量和一期建筑规划，均让客户认为有大社区的概念。做为秀山新区内体量最大的楼盘，市场和客户对项目最大的预期均是由“城”联想开来。 二期地块的竞得进一步验证了秀山信达城90万方地块的坚定决心。2014年应当继续深化“城”的概念，在此基础上，结合各个销售节点，进行推广信息的释放。;（二）客群定位;（三）核心卖点及推广诉求 认识到项目与绿地、恒大等一线品牌在马鞍山市房地产市场的差距，以及项目产品结构和目标客户的变化，2014年项目基于2013年在马鞍山市已取得的销售的成绩之上，需进一步提高品牌影响力，提升项目溢价能力。;三、推售安排及价格策略;（一）推售原则 ;为了完成10万㎡的销售面积目标，一期西侧的楼栋工程需加快建设速度，推盘计划为：;开盘时间;（三）价格策略 2013年截止目前项目已售房源签约均价为4600元/㎡，2014年销售价格目标为4800元/㎡。项目需提升销售价格200元/㎡。一方面能够给予市场和客户购买信心，同时能够通过价格挤压，较好的促进前期剩余房源去化。;四、整体营销策略;（一）整体营销部署;（一）整体营销部署;（二）推广渠道部署;（二）其他推广渠道部署;（四）现场体验式营销 项目二期拿地后，项目做为秀山新区内建筑体量最大的楼盘，需进一步加强现场包装建设，突出大盘气势。;（四）现场体验式营销 马鞍山客户对实体样板房存在较大依赖。建议项目建设包装精装样板房。户型选择为98㎡和108㎡户型。样板房在考虑过程中需考虑以下几点： 1、精装样板房建设成本较高，建议以长期使用为目的。 2、样板房的建设地点选择一期工地实体楼栋或者是新售楼部。 3、一期工地实体样板房建