黄金街道—中国四大黄轿商业街观察.docVIP

第5部分 商业物业市场分析 5.1、商业宏观经济与市场环境分析 5.1.1全国商业发展趋势 1. 国家政策 1.1 财经研究机构对07年消费市场的预测 商务部部长助理傅自应1月4日在北京透露，2006年，我国社会消费品零售总额达到7.6万亿元，增长13%以上，是1997年以来的最高增长幅度。针对新一年的消费市场，智囊机构国家信息中心经济预测部专家认为，2007我国消费品零售总额将增长12.5%左右，总体仍将呈现扩张趋势，主要由于：政策环境将继续有效引导消费需求的扩大；城乡居民收入快速增长是消费扩大的根本；消费者对经济前景和消费预期看好，潜在消费不可估量；消费景气预警表明2007年消费景气指数仍将保持较高水平。 初步预测，2007年将实现消费品零售总额85851.7亿元，增长12.5%，其中城市消费增长13.1%，农村消费增长11.3%。预测认为，城乡居民消费需求新一轮扩张性增长周期远远不会结束，这一趋势将贯穿整个“十一五”时期。刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出2007年我国要继续处理好投资和消费、内需和外需的关系，最根本的是扩大国内消费需求，坚持以增加居民消费尤其是农民消费为重, 随着这些措施的到位，我国有望在2007年迎来消费的快速扩张期。 20007年消费市场增长主要有三大不利因素。1、住房消费疲软，将影响一大批相关消费的增长。2、受世界经济特别美国减速的影响，经济增速有所减慢，消费相应减速。3、统计口径变化带来的消费增长，2007年不复存在。 2006年消费增长较快，在一些部分地区与服务消费统计口径扩大、统计内容增加有关。中国科学院预测科学研究中心日前在其网站上表示，今年中国经济增长可能放缓至9.8%，但通货膨胀率将升至2.5%左右。对2007年国内生产总值（GDP）增速的预测低于2006年第三季度GDP10.4%的增幅，对居民消费物价指数（CPI）增速的预测高于2006年1-11月份1.3%的CPI增幅。该机构称，预计2007年零售销售额增长14.1%。新华社经济分析师日前预测07年中国ＧＤＰ增幅为9.5%左右。考虑到最近完善社保、提高最低工资、保护农民工利益等措施力度加大，加上居民收入持续提高，预计2007年社会消费品零售总额增长将继续加快，可望超过15%。 1.2 国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治 从2007年初开始，国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治工作，各地举一反三，认真进行整改，工作取得明显成效。主要整治：无证销售、售后包租、交易欺诈、非法中介等违法违规行为，并采取通报的形式通报全国。 1.3 建设部发出“以售后包租等形式购买商品房风险提示”的新闻通稿 最近，全国各地一些开发商以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销售商品房，并在媒体上大量刊登相关的广告。在这里建设部郑重提示广大消费者：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。 一、具体表现形式 售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。 这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。 二、售后包租等销售形式涉嫌违法 售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。” 国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。” 各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。 三、售后包租等销售形式存在五大风险隐患 售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿