不同估价方法对应土地估价原则.docx

不同估价方法对应的估价原则 （一）合法原则（所有方法适宜） 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 （二）供需原则（所有方法适宜） 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 （三）协调原则（所有方法适宜） 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 （四）替代原则（所有方法适宜） 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。 （五）变动原则（所有方法适宜） 估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （六）预期收益原则（适合收益还原法、剩余法） 土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的价格也受预期收益形成因素的变动所影响。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。估价人员必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 （七）最有效利用原则（适合收益还原法、剩余法） 土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 （八）贡献原则（适合收益还原法、剩余法） 土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格由土地对总收益的贡献大小来决定。 （九）报酬递增、递减原则（适合成本逼近法、收益还原法） 土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 （十）多种方法相互验证相互补充原则（所有方法适宜） 随着土地估价业的发展，国内有几种通用的估价方法，如收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。由于采用一种方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择两种或两种以上的方法进行评估，相互补充，相互验证，力求达到客观、公正、科学的评估效果。 [注意点] 需要根据估价目的、估价方法确定具体的估价原则，同时，需要对不涉及的原则删除。 不同估价方法对应的估价原则 成本逼近法 合法原则、供需原则、协调原则、替代原则、变动原则、 报酬递增递减原则、多种方法相互验证相互补充原则 市场比较法 合法原则、供需原则、协调原则、替代原则、变动原则、 多种方法相互验证相互补充原则 ???益还原法 合法原则、供需原则、协调原则、替代原则、变动原则、 预期收益原则、最有效利用原则、贡献原则、报酬递增递减原则、多种方法相互验证相互补充原则 剩余法 合法原则、供需原则、协调原则、替代原则、变动原则、 预期收益原则、最有效利用原则、贡献原则、多种方法相互验证相互补充原则 基准地价修正系数法 合法原则、供需原则、协调原则、替代