万科2010年度报告分析_刘姝威.docVIP

万科2010年度报告分析 刘姝威 万科已经成长为中国乃至世界最大的住宅企业。近年来，在波澜起伏的房地产行业中，万科行为的引领作用，有目共睹。我们分析万科2010年度报告，不仅分析万科公司自身，更重要的是，分析我国房地产行业。 一、万科的经营业绩分析 2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。 2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。 2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。 2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。据万科2010年度报告称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。” 万科财务分析 货币单位：人民币万元 2006年2007年2008年2009年2010年营业收入 3,552,661.134,099,177.924,888,101.315,071,385.14其中：房地产1,766,965.963,517,517.704,048,9604,831,622.865,003,095.17物业管理17,855.0721,003.4725,28032,879.8943,058.74其中：（按区域分）     1、珠江三角洲区域508,774.351,580,748.511,523,659.981,643,487.071,645,570.392．长江三角洲区域686,887.001,114,073.701,280,450.481,512,339.721,918,851.993．环渤海区域422,628.94510,817.13966,786.691,202,518.781,027,249.784．中西部区域148,675.67311,878.36278,063.19473,277.29411,423.02已完工开发产品256,874.81465,462.80789,096.21531,197.23529,816.58在建开发产品1,337,184.573,387,690.234,382,776.404,145,416.067,863,495.72拟开发产品1,450,755.932,787,759.773,413,185.904,325,916.344,931,469.42平均销售单价（万元/平方米）（销售收入/销售面积）0.6580.8530.8600.9561.205净利润215,463.93531,750.08463,986.92643,000.75883,961.05经营活动产生的现金流量净额-302,412.15-1,043,771.58(3,415.18)925,335.13223,725.55资产总计4,850,791.7610,009,446.7911,923,657.9713,760,855.4821,563,755.17负债总计3,150,192.146,617,494.498,041,803.029,220,004.2416,105,135.21所有者权益合计1,488,237.133,391,952.303,881,854.954,540,851.245,458,619.96