中房信2010年5月创新10日武汉中北路项目定位建议报告.pptVIP

NLT上传;中北路项目定位建议报告;关于项目发展方向的思考;;项目属性分析;PART 1对本项目的直观理解;PART 1对本项目的直观理解;PART 1对本项目的直观理解;PART 1对本项目的直观理解;PART 1对本项目的直观理解;项目属性分析;*;*;*;商品住宅本身即将进入下行周期，调控大大加快周期性演变;伴随短暂的量跌价升阶段，市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，商品住宅房价将迎来20%以上的跌幅;可预计供应的增加与即将萎缩的成交量将打破现有商品住宅供求格局;商品住宅房价连续运行在投资回报率天花板之上,并触及收入比天花板,随着政策调整带来的可预期投资回报下降,价格调整不可避免;小结;项目属性分析;PART 1对本项目的直观理解;*;*;在此前提下，我们基本可以得出关于项目发展方向的“一个结论”，和“两个问题”；;;非传统住宅产品的市场分析;商业环境分析;以五条主干道???西南北贯通，同时构筑快速道路系统环通三城;轨道交通交通发展是板块崛起的支撑;立体交通网络的建成将增加区域间联系，同时区域内交通状况也将得到极大改善。中北将成为武汉市交通枢纽。;轨道交通站点分布;教育配套;医疗配套;银行金融配套;公司总部区、滨江商务区的建设将为区域带来大量高收入人群;小结;住宅价格迅速上扬，区域高档项目高价畅销。这就为区域商业市场的发展提供了购买力上的支持；;改善型三房、四房是区域成交主力，改善型产品整体呈上扬趋势。他们将是区域商业发展的基础；;区域土地市场活跃，2007年武汉地王便产生于本片区，知名开发商积极参与，片区整体品质和形象大幅提升。为区域商业发展奠定了有效的市场及客户基础；;居民构成：中南中北板块购买力较高，该板块聚集了武汉市的大部分高收入人群。; 居住现状：中南中北板块居民目前居住以三房为主（48%），面积集中在91-100㎡和120-160㎡，凸显出区域客户背后存在有效购买力； ;导入客户（居住）区域分布：区域对外客户的吸附能力较强，能辐射更大的有效客户；;;项目区域内早期中高档小区数量众多，消费需求得以有效支持；;小区主业大多具备一定的消费能力及意愿；;小结;商业环境分析;从武汉商业网点规划来看，本案处于两大市级商业中心合成的辐射圈之内，有一定的商业市场大环境；;从商业环境上看，武昌区域共有4个商圈，中南中北及武珞路区域以中高档大型商业为主，徐东区域以中低档商业和大型百货为主，司门口商圈商业主要为街铺和小型购物中心。;而中北路沿线商业主要由汽车4S店、维修店，专业卖场，简单零售、休闲娱乐等业态组成。业态不完善，商业档次及规模不够、无法满足区域客户的消费需求，区域商业的发展存在机会；;小结;写字楼部分;武汉写字楼市场目前最为集中由四个区域：建设大道、解放大道武广、中南以及光谷;按照物业档次、目前售价/租金将区域分级，以中南板块为代表的武昌区处于第二梯度，市场发展相对稳定和成熟的阶段；;从中南传统商务区内整体租售水平来看，也得到了市场的有效呼应；目前武昌基于快速形成中南路金融中心及中北路商务中心的考虑，重点集中引进金融保险、文化创意、高新科技和商贸旅游行业企业总部入驻，为区域办公市场带来新的活力；同时随着传统中南商务圈的逐渐饱和，区域向北发展成为趋势；;*;趋势二：办公市场主要客户（金融类客户）有逐步向武昌总部区以及光谷区转移的趋势，也为本区域带来了客户机会；;但未来同时未来中南经济总部区（包含中北区域一线）的上市量，特别是甲级写字楼的供应会达到高峰；;;小结;酒店可行性分析;近两年武汉酒店市场整体发展较快，其中四星以上高档酒店发展迅猛；从结构来看，中档仍然占据最大比例，但高档占比在快步上升；;从整体分布来看，高端酒店大多分布于二环内行政区和商务区内；;五星级酒店的规模集中在2.7万-5万㎡之间，房间数为250-350之间，普标面积为30平左右及以上，低于国内一线城市水平；;从武汉四、五星级酒店的客户类型来看： 商务客源的比例从高星级酒店到低星级酒店逐级递减；商务和会议客源占到高星级酒店的近7成 ;武汉市宾馆酒店业正处于触底回升阶段，受各种利好因素的影响，市场后劲十足。;酒店名称;小结：市场层面存在发展高端酒店物业的基础;星级酒店发展KPI指标;酒店式公寓可行性研究;天瑞国际;卓越假日酒店;兆瑞国际;阳光新天地;圣淘沙;小结;武汉市场上大多采用第四种模式，而此种模式下，开发商的风险往往比较大；;快速脱手，快速回现，减小资金压力。 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户;SOHO公寓可??性研究;%; ;北;0;销售情况： 4月3日开盘，本次共推出450套，去化343套，实现均价11000元/平米，开盘销售率为76.2