物业的管理实务思考题.docVIP

第一章 物业管理企业 简述物业管理企业的概念和特征 答：物业管理企业是依法成立，具有专门资质并具有独立法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 特征：1.是独立的企业法人 2.属于服务性企业 3.具有一定的公共管理性质的职能 简述物业管理企业的类型 答：全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、民营物业管理企业、外资物业管理企业、其他物业管理企业 物业管理企业注册登记包含哪些要点？ 答：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表、公司人员、公司章程 物业管理企业分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？ 答：一级、二级、三级 国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省，自治区建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业管理企业资质证书的颁发和管理（并接受国务院建设主管部门的监督和指导）。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理（并接受省，自治区房地产主管部门的监督和指导）。 新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料？ 答：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 简述设置物业管理企业的组织机构的要求？ 答：（一）按照规模、任务设置 （二）统一领导、分层管理 （三）分工协作 （四）精干、高效、灵活 简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。 答：企业战略因素，外部环境因素，技术因素，组织规模和所处阶段 简述直线职能式组织机构设置的优缺点。 答：优点---加强了专业管理的职能，适应涉及面广，技术复杂，服务多，管理综合性强的物业管理企业。 缺点---机构人员较多、成本较高。横向协作困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 物业管理招标投标 物业管理招标投标的概念是什么？ 答：物业管理招标投标是指招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。 物业管理招标的方式有几种？ 答：两种，公开招标和邀请招标。 物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？ 答：P18~P19 物业管理招标的一般程序是什么？ 答：（1）成立招标领导小组（2）编制招标文件 （3）公布招标公告或发出投标邀请书 （4）发出招标文件 （5）投标申请人的资格预审 （6）接受投标文件 （7）成立评标委员会 （8）开标，评标，中标 招标文件应包括哪些内容？ 答：（1）招标人及招标项目简介 （2）物业管理服务内容及要求 （3）对投标人及投标书的要求 （4）评标标准和评标办法 （5）招标活动方案 （6）物业服务合同的签订说明 （7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 物业管理投标的一般程序有哪些？ 答：（1）获取招标信息 （2）项目评估与风险防范 （3）登记并取得招标文件 （4）准备投标文件 （5）送交投标文件 （6）接受招标方的资质审查 （7）参加开标，现场答辩和评标 （8）签约并执行合同 物业管理投标主要存在哪些风险，如何进行有效控制？ 答：（1）物业管理投标的主要风险来自招标人和招标物业，投标人，竞争对手的三个方面。 （2）严格按照相关法法律法规的要求参与投标活动；对项目进行科学合理的分析、评估、周密策划、组织、实施投标活动；完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业，充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人，慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。 在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪些方面因素？ 答： 物业管理方案包括哪些基本内容？ 答：(1)关键性内容 项目整体设想和构思 2、组织架构与人员配置 费用测算和成本控制 4、管理方式，运作程序及管理措施 （2）实质性内容 1、管理制度的制订 2、档案的建立与管理 3、人员培训与管理 4、早期介入及前期物业管理服务内容 5、常规物业管理服务综述 6、管理指标 7、物业装备 8、工作计划 制订物业管理方案的一般程序是什么？ 答：（1）组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订 （2）对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息和资料 （3）根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作 （4）确定组织架构和人员配置 （5）根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配