2010年昆山和兴东曾城三期销售策略.docVIP

和兴东城三期销售策略 前言： 即将推出的和兴东城三期，是以住宅商业为一体的综合性项目，三期的推出将完善整个社区的配套，丰富产品的业态。使业主在此安居能360度的享受到全方位的生活机能，更符合现代人离尘不离城的城市生活理念。 三期较之前的一二期在地理位置上更具优势，地处东部副中心的中心位置，“双中心”的地理优势，更使其具有得天独厚的生活便利。紧靠前进东路主干道，出入交通非常便捷。加之目前周边国内知名开发商绿地集团，在紧临本案三期的洞庭湖路，开发占地850亩集住宅商业办公于一体的超大城市综和体项目。其与本案三期将共同打造昆山城东区域的城市新地标。将为业主的休闲生活提供更广阔的空间和乐趣。 三期户型设计上更加成熟，面积从87平米到106平米左右的两房，124平米到140平米左右的三房，设计也越来越理性和到位。中小房型设计，主要特点在于动静分离，房型紧凑，居寝分离，南北通风，阳光充裕。大面积三房优势更多，房型方正，南北通透，超大露台通风采光更佳，主卧为酒店套房式设计带有卫生间，更显主人房的尊贵。强调平面的紧凑合理和空间的充分利用。套内设计流线明细清晰，符合家庭生活的私密性，舒适和休闲的要求 三期的绿化系统将秉承之前一二期颇具特色的传统，充分利用自然要素，构筑中心绿化、环河绿化、庭院绿化，并延续三面环水的独特环境，与中心绿化、住宅庭院相互渗透，共同组成多层次的园林绿化系统。同时，尊崇朴素自然观与艺术导向性的景观形象系统，强调安全保障与休闲舒适的户外活动系统相互结合，共同打造美景住宅典范。 二、市场调研篇： 1.大环境分析： 2010年4月17日政府出台一系列政策，对打压投资，抑制投机起到了一针见血的效果。经过5月的政策调控，6月全国各大开发商逐步降价，调控措施效果开始显现。从人民币被低估程度和渐进式升值方式来看，人民币升值周期将至少在一年以上。在人民币升值期间减弱不动产升值预期将有利于减少房地产行业的热钱流入量，防止房价泡沫再次膨胀。但从目前市场情况来看，刚性需求这部分的购买力还在，我司认为刚性需求其实分2部分：一种是纯粹买了是改善型居住，另一部分是为了抵通货膨胀，不让自己手上的资金缩水，而选择买房作为长期的固定性投资，这一部分在目前市场所占的比重也相对较大。 综上所述对于未来的行情我司认为，未来4到5个月内，如果拿股市的概念来讲目前是见底的，基本上会逐步回暖，只要不是在现在的政策上再有其他叠加，因为刚性需求还是有的。 2.地理位置： 昆山地处经济发达的长江三角洲地带，上海与苏州之间，是江苏的“东大门”所在。同时作为环上海经济圈的一分子，其定位是工商业城市、制造业基地。 未来，昆山将成为名副其实的“上海后花园”。目前已通车的沪宁城际高铁，昆山到上海只需约２０分钟，列车开车间隔最短为３分钟。将于2012年建成通车的京沪高速铁路，昆山到上海约１５分钟，至南京只需１个小时，至北京约４小时３０分钟，比京沪铁路客运列车现有的速度快一倍以上；另外项目周边规划中的昆山轨交1号线也将与上海M11并轨。 项目所在区域为昆山东城区核心地段，周边教育，商业，金融，交通配套齐全，位置、市场接受度、环境、与城市发展趋势相关度等各方面条件良好。该区域与传统中心区域紧密相连，车程在５分钟上下，地段优势明显。从规划发展角度看，城东的开发成为昆山市重点发展方向：城市副中心配套规划全面完善，开发区时代大厦，开发区商会大楼，市台协会大楼，行政办公大楼，华东商贸城，星级酒店，会展中心及文化中心等一系列项目相继完成建设，未来城市中心区域与本项目所在区域重叠，将为昆山开发区带来庞大的高素质高消费人流，项目未来前景无限。 3.区域市场分析 2009年7月－2010年7月昆山房地产市场整体走势 从最近的7月成交量来看，昆山商品房累计成交1735套，日均成交56套，成交总量较上一月增加229套，环比增幅约15.2%，成交总量和环比增幅均为新政开始之后最大值。尽管7月延续了前一个月的回升势头，但就同比来看，依旧远远低于2007、2008和2009年同期水平，成交总量同比前三年分别下降54.2%、56.3%和78%，成为近三年来最差七月。 周边主要竞品： 绿地21新城：7月份以来，随着上海目前认房认贷政策出台，上海客群逐渐减少，7月份共新增大定26套，仅6组上海客群，针对低总价的房源相对此客群较有吸引力。从市调情况反馈，该案1+1房源大多数人接受度在50万左右（成交均价7000-7100左右）昆山区域客群购买主力为2+1房源，昆山入户条件之一为购买商品房建筑面积满80平米，该案房型优势也占主要原因，首套首付20%，月供3000元左右，一般家庭均能承受。本月周边企业刚性需求客群逐渐凸显，主管级以上大多为本科学历，不用考虑转户口的硬性条件，该盘主动引导1+1房源也较有成效