经开区市调报告教程.pptx

;目录 一、区域总体概况 1、经开区概况 2、经开区未来发展 二、中心区住宅市场分析 1、中心区背景简介 2、中心区住宅市场发展现状 3、中心区土地市场分析 4、中心区住宅市场详解 三、重点项目解析 ;1、经开区概况;;;;;;;1、中心区背景简介;中心区板块是目前整个经开区住宅市场发展最快的区域。区域的优势尤为明显： 1）交通区位：板块内及周边纵横分布有北二环、北三环、312国道、西铜高速、绕城高速、机场专用高速等市内快速干道和高等级公路；作为城市新中心的开发区中心区，距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。西安地铁在区内率先建设，两条干线交汇。 2）优质资源：市政府北迁后，为该区域带来了优质的行政资源、教育（经发学校、西安中学）、医疗（西安市中医医院、长安医院）、生态景观（城市运动公园）、商业（世纪金花、汉神百货）、区内文化（西安市图书馆）等优良配套； 3）产业及配套：区域内物流支持完善，区内含有西安国际港务区和西安空港产业园。另外，区内及周边地区有大型的机电、轻工、建材家具产品批发市场。; 目前中心区板块内人居氛围成熟的有文景路与凤一交汇处、凤五赛高街区辐射圈和市政府辐射圈、以及开元路沿线。，其他地段都还没有形成成熟的居住圈，而且交房的项目入住率普遍较低。区域内在售项目以现房销售为主，且部分大盘的商业配套已经成型。 ; 2015年经开未央区土地招拍挂2644.115亩，成交1042.766亩，出让和成交分别占比达全市34%、21%；由此可以看出，经开未央区已然成为近年来是土地供应和房地产投资的热点区域。另外，经开区旗下的中心区板块是该区内土地活跃板块，中心区板块全年共出让1404.093亩土地，多数为住宅、商业用地。出让地段以凤城六路以北路以及明光路和朱宏路沿线为主；中心区全年成交878.144亩，地块成交均价在400-550万/亩之间，但因西安土地信息滞后，成交地块多为早前的在售项目。 ; 中心区板块作为大西安中心板块的重要组成之一，已成为西安市新的经济增长点和投资热点，也是各类企业行政商务办公区和总部经济聚集地，再加上四通八达的区位交通优势、逐渐完善的生活、教育等配套设施，大大带动了区域内项目的发展；在售项目以凤二、凤五商圈以及市府商圈为核心，汇集经发地产、高新地产、海荣地产、金源地产、世融集团、中登集团等知名本土企业，同时也有绿地集团、世茂集团、首创置业、汇通国基、保利、万科等国内知名房企。;序号; 中心区板块产品线多种多样，从一室到五室、高层到花园洋房产品均有。但整体市场是以刚需产品为主，两室和三室的房源约占80%的市场，其中三室产品占比更是达到47.92%，数据说明中心区板块在房地产发展主要是刚改型客群为主，另外，投资型客户和注重舒适度的客户也很好看该板块，愿意在该板块投资小户型公寓或者购买大户型洋房。; 中心区板块各项目销售均价和具体户型成交均价差异较大。根据信息大表来看，中心区项目分为刚需项目和中高端项目，刚需项目销售均价在5800-6800元/㎡之间，中高端项目在7000元/㎡以上，两个类型不管在景观绿化、配套资源和产品舒适度都相差较大。区域在售项目的销售政策多以直减优惠和打折促销为主，部分楼盘可做首付分期或首付安居贷。另外老带新和同行转介也是房企惯用的营销方式。从区域内项目去化速度来看，区内热销项目平销期：保持每月50套以上的去化速度，个别尾盘项目去化速度在10套左右，刚需项目去化率较快，例如：海璟暖暖的宅月去化速度每月80套，热销原因除了品牌效应外，一、二期老业主推荐也是其大卖的原因之一。 ;1、该区域客群总体以地缘性客户为主； 2、普通刚需产品客群主要以首次置业、婚房的年轻客户、习惯北郊片区生活的普通居民（特别是拆迁户）、个体户、部分投资型客户、周边县市（渭南、韩城、富平、汉中、兴平等地客户）。 3、而刚改、改善型产品客群多以经济实力较好、注重生活品质的地缘性客户（尤其是周边中石油、长庆油田、 陕煤化工、西安地铁公司、大型企业员工、公务员）、陕北客户、以及少量市内其他区域的客户为主。 ;;经开区板块项目的营销推广手段可谓五花八门、形式多样。 刚需项目推广：多采取线上线下双管齐下 1、线上：主要以搜房网、腾讯房产、新浪乐居和少量安居客为主； 2、电商：主要房团宝（仕府公馆）、卡考电商（双威理想城）、好屋中国（天汉中心、海璟暖暖的宅）、房多多（城市锦上）、搜狐电商（首创国际城）为主； 3、线下：由于区域内项目周边地缘性客户较多的原因，其中大部分项目采取常规推广形式最多的就是CALL客、工地围挡，这是为项目带来上客的最为直接