2013年长沙洋湖垸是水岸御园非一线景观如何沟通全.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;序 言;商圈;融城中央—凸显区域价值;长株潭示范区三大经济引擎之一;长沙南城副中心集中商业;便捷的交通; 省政府南迁，使项目成为长沙政治、文化中心，更是长沙、湘潭、株洲三市融合的核心区。;物业发展建议;;1、长沙写字楼发展趋势;;1.长沙已建写字楼项目简表; 项目名称 ; 项目名称 ;城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散;据相关统计， 2012年长沙至少有26个大型城市综合体项目开建或者面市， 总建筑面积达1740万平方米， 其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。 ;华悦城;四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。;商住混合办公;1、长沙写字楼发展趋势; 配置 项目; 配置 项目; 配置 项目;绝大多数写字楼的专业配置已达到较高水准，尤其是大型城市综合体项目，规划有国际星级酒店或大体量商业配套，为商务办公提供优质的服务和环境，如下： 商务形象类（顶级直升机、超高层建筑、全玻璃幕墙、挑高大堂、层高等） 软性服务类（引入星级酒店或知名物管等） 硬件配置类（热水地暖系统，变频中央空调、高速国际品牌电梯等） 精装材质类（网络地板、全石材装修、顶级品牌入户门、高档瓷砖等） 智能安防类（电梯刷卡系统、智能指纹锁等） 功能配套类（以城市综合体为主，配备国际知名酒店、大体量的商业中心， 豪华商务会所、多功能会议中心、空中花园、室内泳池等）;1、长沙写字楼发展趋势; 配置 项目; 配置 项目; 配置 项目;新近写字楼项目多数以精装为主，结合了整层+零售两种销售模式； 顶级写字楼的售价在16000元/平左右； 中高端写字楼售价为10000-13000元/平； 低端或位置较偏的写字楼售价则在8000元/平左右。;近年发展加快，精装高档写字楼成为市场主流，未来市场供应量激增，竞争日益激烈;1、长沙写字楼发展趋势;写字楼客户群划分：;目前，长沙推出的写字楼项目大都是针对第一类和第四类客户群，专门针对第二类和第三类目标客户的写字楼较少，因为这两类客户的定位难度较大，不易把握。 　;项目核心客群分析;客群定位——;长沙既是高铁交会点，又是“两型社会”的核心区域， 未来将会吸引越来越多的世界级企业落户于此。 高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增。;在开发品牌影响力无明显优势的情况下， 自身配套先天不足，周边商务环境相对欠缺， 项目规模，单层面积及层高、 大堂等规划设计均无法达到顶级写字楼的要求。 同时，高端写字楼客户群体较小，且需要大量资金投入。;市中心 / 超5A形象总部 / 五星级酒店商务港;市场定位;市场定位引发的思考;红星商圈正被赋予许多新内涵 所有企业都想成为鲨鱼 只有少数站在了食物链的顶端 只因他们找到了更广阔的海洋;1、长沙公寓市场分析;主要集中分布于南城板块，市中心有部分公寓，其他区域较少。;项目名称;公寓月均销售套数多在40套以内，销售情况不理想，月均销售最多的为德思勤广场，以低首付、齐全配套获得市场认可;德思勤广场;热销项目原因总结： 热销项目德思勤、华晨在推广中主打产品商业形象，高调占位，突出其大配套投资前景及性价比，项目的商业氛围浓重，商业价值得到客户认可，北辰则以大配套前景、名校学位及高性价比赢得市场客户。 德思勤、华晨、北辰三个楼盘分别采用低门槛投资、返租高投资回报率、名校学位来吸引客户，市场反响好。;;时间;竞争总结;;1、长沙公寓市场分析;红星商圈为主，地域性强；长沙市其他区域、本省外地客户为辅。;核心客群;整层购买、或多层购买客户：主要考虑投资潜力及性价比，用于投资，自己经营、办公或者出租给别人。;客户特征分析——中小投资客户;客户特征分析——散客——投资客;客户特征分析——散客（50㎡）;小结;商业及定位体系;武广高速铁路2009年12月26日正式开通运营 12月26日，武广客运专线全线正式通车，列车运行时速达350公里，千里财富之旅全面开启，鄂、湘、粤三省昂首挺进“三小时经济圈”。 依托武广新长沙站形成的武广新城，未来规划居住人口将达到37万。 雨花区已完成了站前广场等21个配套项目拆迁，累计腾地4000亩，与拆迁建设同步推进的是，武广新城配套项目用地将面向“长三角”地区招商，未来“四横两纵一轴一环”的配套路网格局已初显雏形 。;市府麓谷、体育新城、