2014年6月30日吴绞黔苏州湾水街商业定位优化建议.pdfVIP

1 本报告内容严格保密 苏州湾水街 吴江苏州湾水街 商业定位优化建议 三益中国提供 2014-6-30 版权归三益中国所有 【官方正版】 房商网·2015版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 2 本报告内容严格保密 苏州湾水街 目录 第一部分 本项目定位要点分析 第二部分 项目引擎 第三部分 引领区域 第四部分 品质制胜 第五部分 业态初步建议 【官方正版】 房商网·2015版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 3 本报告内容严格保密 苏州湾水街 分析 【官方正版】 房商网·2015版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 4 本报告内容严格保密 苏州湾水街 Part 1 本项目定位要点分析 - 基础客群定性分析 - 消费人口渗透分析 - 商业选址的机会点 - 项目的挑战及应对 【官方正版】 房商网·2015版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 5 本报告内容严格保密 苏州湾水街 苏州湾水街有潜力辐射市区和周边县市，并覆盖多种消费群体。其中核心客群将是周边范围的中高收入群体， 并以办公人群和商旅人群形成补充，同时通过目的性消费吸引高端人群。 消费客群——定性分析 用办公人群和商旅人群补充客 流；吸引高端群体，形成目的 性消费 覆盖多样化的消费群体，辐射周边 区域和城市 主题体验馆等目的性消费人群，将 最有可能改变其原先购物场所 针对家庭居住群体，满足周边5公 里范围的需要，其次辐射周边10 公里居民 第一商圈 第二商圈 周边商务白领及居民 第三商圈 关键字：商务休闲、生活配套 关注点：便利、完善、丰富 区域家庭居民 长三角旅游客群 关键字：亲子广场、家庭娱乐 关注点：儿童、教育、体验 关键字：休闲度假、旅游目的地 关注点：特色、文化、享受 按商圈辐射半径分类： 【官方正版】 房商网·2015版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 6 本报告内容严格保密 苏州湾水街 消费人口渗透——定量分析 吴江太湖新城规划区域 太湖新城常住总人口 20万人 预计未来导入人口 37万人 竞争力系数按30%假设 竞争力系数按30%假设 1）超过5km范围最大可覆盖人口： 20万×30%+37万×30% =16万 2）项目1.5km范围内暂无直接消 费人口 3）3km范围内存在竞争项目 吾悦广场、华润五彩城 5km 5km 【官方正版】 房商网·2015版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 7 本报告内容严格保密 苏州湾水街 900 1200 1500 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 2016年 2018年 2020年 目标人口规模 （万人次） 年 项目消费人次年目标推算： 根据苏州省旅游局官方数据显示，苏州旅游市场相对平稳，随着周边城市旅游项目开发量增加，2013年小幅回落，黄金周及小长假旅 游市场火热，潜力巨大。 消费人流量——支撑需求 假设坪效：15,000元/平方米/年 预期年营业额=商业面积120000平方米×坪效15000元/平方米 =18亿人民币 以人均消费200元/人计算 目标年消费人次=营业额18亿÷200元/人=900万人次/年 渗透率推导： 30%×120000=3.6万人次/天，约1,500万人次/年 根据苏州目前旅游市场基础数据，假设2016年本项目 开业时，可接待人数为900万人次/年，培育期结束 后可望达到1,500万人次/年。 资料来源：DTZ报告 推 算 2.5万人次/天 2.5万人次/天 【官方正版】 房商网·2015版房地产营销策划大全 【谨防假冒】 唯一官网： 唯一客服QQ：1053527879 【其它均为假冒】【注意甄别】 8 本报告内容严格保密 苏州湾水街 本项目选址的机会点及挑战 区位：吴江