世联2008年华强河是南安阳开发区项目定位报告.ppt

版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;商业秘密声明;项目属性及目标分析;研究标的：;项目四至：——地块周边除了安阳师范外，基本为集资房，如安彩嘉园、创业家园、安钢御景苑等，地块内基本为小麦耕地。;项目属性：;华强集团安阳的第一个项目，树立企业高科技品牌形象； 项目启动期以低成本启动，迅速回流资金，为后续开发打基础； 本项目在安阳引领生活潮流；;安阳城市背景分析;安阳位于晋、冀、豫三省交界处 ，是豫北地区的区域性中心城市，辐射半径长。;城市 文化;安阳市经济总量水平不高，但增长较快，连续几年保持在15%左右，高于全省水平。;安阳市居民收入水平较高，城镇人均可支配收入排在全省第三位；制造业从业人数占到40%，其工资收入水平较高，是提升安阳人均收入水平的主要原因。;第二产业为安阳市的主导产业，占总产值的60%，城市产业重工化特征明显，第三产业稳步发展。;重工业主导的产业结构以及建成区人口密集使得安阳从城市建筑到城市环境都充满工业化痕迹，以铁西板块最为突出。;安阳城市功能布局基本形成，各区域功能划分明显；同时各区域发展不均衡，主要的生产、消费区域集中在西区和老城区，形成“西区挣钱，东区消费”的城市行为格局。;城市总体规划确定城市按照“多中心、多组团”式发展，重点是以安东新行政中心向东、向南发展，以此拉大城市框架，加快城市化进程。;房地产市场分析;安阳经济发展强劲，单位集资房和政府福利房逐渐退出市场，房地产发展和城市化将同时进入高速发展阶段。;安阳近年土地供应总量较大，尤其2005年供应量达到了4200亩；宏观政策调控下，06—07年土地供应趋于理性化。;从近三年出让土地用途来看，用地性质逐步多样化，工业用地比重波段性下降，商业及居住用地比例增加明显，这是城市房地产市场快速发展的一个标志。;居住用地出让量与地价关系图;2005年集资建房的大量存在，对市场形成了较大分流，致使商品房的销售量和销售价格有所下降。;国企和机关单位规模存地，有近120万㎡集资建房即将陆续进入市场，这将对未来商品房市场造成一定影响。;99-01年经济适用房供应总量为56.4万㎡，是商品房销售面积的约一半； 2003年经济适用房供应量12.9万㎡，是商品房供应面积的约1/3； 2004年经济适用房供应量为26万㎡，是商品房销售量的1/3。 2005年经济适用房供应量24.08万㎡；是商品房销售量的1/4。 2006-2010年计划建设经济适用房与廉租房建筑面积330万平方米，占住宅总建设面积的37%。;安阳房地产市场健康发展，商品房销售面积大幅提升，市场需求稳定释放。;房价收入比处于合理范围内，相比国内其他城市安阳市场处于良性健康的发展状态。;市场供应产品形式丰富，已从纯多层供应过渡到多层小高层为主流+少量高层产品。;供应结构趋同，均以三居室为主，两居及以下的户型供应量很少，且市场认可度较低。;市场主力产品是三房两厅两卫，面积区间为130-140㎡,市场典型项目该类产品比例基本在60%以上。;商品房价格按板块呈现明显由西向东上升趋势，西区由于环境污染而居住认知较差，板块均价最低 。;价格 特征;项目规模普遍较小，园林景观少，公共活动空间严重缺乏，社区整体品质感差。;市场存量供应均匀分布在铁西、东区和老城区；08年后老城区土地供应缺乏，东区和开发区将成为重点供应区域，铁西将成为他们直接竞争区域。;整体市场产品素质不高，处于“粗放型”设计阶段，户型差异化不明显，产品创新空间大。;建筑 风格;园林 分析;同质化的竞争使销售速度没有太大差异，绝大多数项目月均速度15套左右，而个别项目可超过45套。;大盘+产品是枫林水郡和京林中央公园实现快速销售的共同原因。;按收入划分的安阳市购房客户呈典型的金字塔结构。;枫林水郡销售代表访谈摘要;客户购房需求处于住区化向品质化转变阶段,“好物管”和“好品质”是客户的主要关注点。;工厂宿舍、公务员小区的存在，使多数安阳人仍以工作生活不分的“大院”生活为主；或是封闭的“公寓”式伪现代生活，而提倡邻里交流、开放融合的“社区”生活则是现代生活方式的代表与典范;住宅板块化格局已逐渐形成，各板块依托不同的资源形成其核心竞争力。;中央公园;洹水 板块;项目名称;典型项目：辉龙城市花园开发商依靠领先市场的产品品质和设计理念，以高尚社区形象迅速得到市场的追捧。;典型项目：滨河国际花园紧邻辉龙城市花园，纯小高层板式物业。;卖点一：安阳首座国际化亲水生态住宅； 卖点二：复式单位首层客厅挑高６米 ； 卖点三：小区拥有高智能的安全监控系统； 卖点四：小区实行严格的人车分流，保证小区交通的畅通。;铁西 板块;项