世联2011年房地产是形势分析.ppt

深圳世联地产顾问股份有限公司;2010年政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前;10w34;10w11;10w11;10w1;世联研究认为：;货币政策;问题一： 密集的行业政策对房地产市场有何影响？; 2011年行业政策的三驾马车——限购、限贷、保障房 保障房;10-W1;10-W1;限贩政策：即将“限购”的城市呈现“抢购潮”，价格上涨的态势 有继续趋势;区域;限贩政策对需求的影响;客户类型;城市;10.4.15以后;限贷政策：中西部城市一次性付清购房比例与信贷政策强弱也高度 相关;限贷政策：历次新政后，受信贷政策影响，一次性付清比例和成 交套数都会提升，即具有一次性付款实力的客户受政策影响较小 新政对客户付款方式的影响（％）;限贷政策：从不同产品结构上来看，大户型、高价格产品中一次性 付清比例更高;限贷政策对需求的影响;世联建议：; 保障房政策：近两年，保障房建设力度空前 2010年 “新国十条”;保障房类型;保障房政策对需求的影响;区域;类别;行业政策的趋势：政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进 一步加强调控未来政策储备基本定型 未来调控的几个方向; 行业政策的趋势：年初“国八条”和“房产税试点”的出台已为 2011年定调——行业政策继续从紧、从严 政府责任 ? 一季度公布住房价格控制目标 ? 执行丌到位将问责约谈 税收 ? 个人住房丌足5年转手 交易的全额征收营业税;问题二： 现行的货币政策对房地产市场有何影响？;CPI3%，GDP增速8% 低增长、高通胀（滞涨）;0;央行对部 分中小银 行实施差 别准备金 率;限贷限贩;1-06;1-03;货币政策的影响;问题三： 未来房地产的供求关系对价格有何影响？;世联研究认为：;市场觃律：从各区域核心城市来看，滞后一定时期的新开工面积与 当期销售面积较为吻合;15000 10000 5000 0 04.7 05.5 06.3 06.12 07.10 08.8 09.6 10.4 11.2 11.11; 城市 重庆 沈阳 上海 长沙 北京 苏州 成都 武汉 合肥 广州 天津 西安 青岛 郑州 石家庄 无锡 南?? 哈尔滨 杭州 大连;南宁 贵阳;-1 -2 -3;供销差不价格：从一线城市来看，供销差与房屋销售价格指数非 常一致;供销差不价格：从二三线城市来看，供销差与房屋销售价格指数也 较为一致;-5000;潜在供应和房价的测算;世联的几点提示和建议;提示不建议1—抓机会：在资金充足的前提下，应当抓住行业 调整机会，加快并购、土地储备和扩张（最佳）;内蒙古;提示不建议3—做盘点：如果资金紧张的话，首先应当做好项目; 少量 启劢资金 ? 资金门槛低：由于属于政府保障性 用房项目，项目在土地价格支付方 面，对自有资金的要求相对较少;华南区域;中国房地产市场服务的第一选择