世联2012年8月惠质禽保利阳光城定位与营销策略投标报告.ppt

;商业秘密声明;报告目录：;本体;*;*;本案;区位;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;区位;地势条件分析 地块形状规整，土地平整，比较利于规划 昭示性分析 东邻内环西路，昭示性较好;总占地;世联对本项目初始认知;市场;房地产整体市场：惠阳大亚湾商品房销售面积及均价稳步增长，房地产发展上行通道逐渐打开;;惠湾市场危机：从供销层面、客户层面、营销层面看，惠阳大亚湾房地产进入全面同质竞争;1.市场供应：从12年惠阳大亚湾市场重点项目销售看，总体以40-50㎡ 1房，70-80㎡ 2房，90-110㎡ 3房、120㎡左右4房为主;30.79- 74.72;3. 均价梯度：虽然惠阳大亚湾房地产整体市场“量价齐升”，但是片区楼盘实现销售价格较为均衡，难以突破价格天花板;4.总价特征：市场上大面积、高总价产品走量慢；户型紧凑型、低总价（最佳总价区间20-40万）相对畅销;;6.去化速度：热销项目周均去化套数普遍在20套以内，最多在34套左右;7.未来供应量：惠阳区2012年供应量预计约为107万平米，未来竞争压力大;8.未来供应结构：2012年惠阳大亚湾高层供应产品同质化严重，市场竞争将更加激烈;9.渠道营销：惠阳大亚湾项目营销渠道同质化严重，营销价值贬损;1.市场供应：联排170-300㎡，双拼250-350㎡，独栋300-450㎡，少数叠拼产品供应，其中150 ㎡以下的别墅产品处于空白区;2. 价格表现：以联排供应为主，总价集中在140-250万之间，调控下价格战开启;3.市场走量：上半年惠湾别墅月均走量0.5-8套，主流走量面积在200㎡左右;4. 未来供应：今年下半年可预见的别墅供应量近1000套，以联排供应为主，产品同质化严重;5.成交渠道：2012年1-5月别墅主要成交渠道为三级渠道转介及老带新等圈层营销，配合特价、低首付方式，以价换量;市场疯狂已至此！;;;深圳客户牵引乏力;1.本地客户：惠阳项目本地客比例较高，整体以公务员、私营企业主为主，有一定挖掘空间，本项目具备牵引本地客的基本质素;2.产业客户：大亚湾目前处于过渡阶段——配套的需求促使产业客向惠阳甚至惠州外溢;坑梓;本地客户为主（40-50%），其中惠阳淡水居多，以本地公务员、私营企业主，二次或多次为主（82%）;驱动客户原因：社区规模+配套+环境换房原因：换大（希望能一次性到位），家庭结构扩张彻底改变面积需求（结婚，孩子成长空间需求/父母同住）;置业需求：60-80万，中大3房/小4房比较合适（120-140平米）;市场上部分产业移民的首置客户，受到价格和前景吸引在惠湾置业 主要一是沿大亚湾产业园区分布：西区工业园、东区石化城和和黄惠州港； 二是龙岗大工业区当地的中低端客户； 典型项目：白云自在谷 他们多为企业中高技术人员，月收入约5000元/月以上，首付两成，部分有交通工具私家车1辆;*;严先生 26岁 金融业 来深圳3年 未婚 来到深圳已经三年了，喜欢这个城市，充满激情和活力，很想在这边安个家，虽然是一个人，但也要有个房子，不管多大，总得有个窝啊！ 但是这两年深圳的房价实在是涨的太快了，关内的看了，太贵了，根本买不起，2手房也看了，没有社区，房子的户型也总不满意，其实总价还是有点高，承受不起了。去关外看了看，也都1万多了，实在承受不起，而且关外很乱，曾经在布吉被抢过，对关外实在没什么好感，有阴影得，最主要得是交通差，环境乱，价格又高得惊人，小户型可选的也不多。 前段时间，我有同事在惠阳买了房，价格很低，开车过去1个小时左右，我到那边看了一下，那边未来发展不错，高速、地铁都在修，而且那边有小户型的，我现在正在考虑也买一套，总价低，这样我还能买辆车，每天来回1-2小时，还是可以接受的，北京上海那边上班不都是这样吗？周末可以好好在家休息啊！;产业中高端客户：追求一定总价的大平面/别墅豪宅梦想，主要为产业的中高层管理和小企业主;客户工作集中在龙岗布吉和中心区，主要30岁以上中高层管理职务，他们的家庭年收入主要集中在16万以上，多次置业者居多，有购买能力;个人篇： 1、年龄：30-40岁居多——事业上升期 2、职业：个体工商户/小企业主/中高层管理者为主 3、行业：行业分布上比较分散，制造业、金融业、法律、会计、房产等都有涉及 4、居住地点：普通住宅小区的高层 5、工作地点：距离工作地点周边车程1个小时以内 4、置业经验：多数没有别墅置业经历 家庭篇： 1、人口数量：3口之家居多 2、老