信阳龙潭酒店综合是体项目多向定位报告之系列四.docVIP

 PAGE - 1 - 龙潭酒店综合体项目多向定位报告  ——目录——  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc272657869 第一部分：项目多向定位方案经济测算  PAGEREF _Toc272657869 \h 1  HYPERLINK \l _Toc272657870 一、 模式一：单体购物中心模式  PAGEREF _Toc272657870 \h 1  HYPERLINK \l _Toc272657871 （一） 定位分析  PAGEREF _Toc272657871 \h 1  HYPERLINK \l _Toc272657872 （二） 方案分析  PAGEREF _Toc272657872 \h 1  HYPERLINK \l _Toc272657873 二、 模式二：购物中心+街区模式  PAGEREF _Toc272657873 \h 33  HYPERLINK \l _Toc272657874 （一） 定位分析  PAGEREF _Toc272657874 \h 33  HYPERLINK \l _Toc272657875 （二） 方案分析  PAGEREF _Toc272657875 \h 34  HYPERLINK \l _Toc272657876 第二部分：项目多向定位对比分析  PAGEREF _Toc272657876 \h 45    PAGE 52 第一部分：项目多向定位方案经济测算 通过对项目业态容量分析、消费者访谈及商户进驻意向分析，结合项目自身优劣势，我司从商业角度对项目共提出两种模式，四套方案，以供参考。 ·模式一：单体购物中心模式 方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 方案三：店中店式百货+超市（二、三层）+餐饮休闲文化娱乐 ·模式二：购物中心+街区模式 方案四：购物中心+餐饮休闲娱乐主题街 模式一：单体购物中心模式 定位分析 该定位思路将采用单体购物中心模式，与酒店、写字楼的高端商务形象相匹配，利于整体形象的提升，以提升项目的销售价值。 该模式下的销售，一方面通过塔楼来回笼资金，一方面通过将购物中心的局部中庭店中店及多通道主题店中店进行销售来进行资金回笼。 在开发商资金有额外需求的情况下，也可以选择持有的购物中心作为良性物业进行打包出售给基金公司。 方案分析 该模式有以下集中方案： 方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 方案三：自营百货+超市（二、三层）+店中店+餐饮休闲文化娱乐  方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 商业定位思路 项目采用单体购物中心模式，引进连锁百货和品牌超市双主力店，超市地下，百货地上，超市带动负一层经营，在配以品牌电器，能提升辅营区价值，利于辅营区销售；百货地上能够吸引强大人流，同时增加楼上餐饮休闲娱乐生意机会；若将百货布置在项目南端，店中店位置布置合理，从而增加店中店销售收益。该方案既可以保证后期运营，又可以及时回款。 总建筑面积192240㎡其中：购物中心107600㎡住宅30000㎡公寓14640㎡写字楼10000㎡酒店30000㎡ 商业业态布局 负一层业态布局图  一层业态布局图  二层业态布局图  三层业态布局图  四层业态布局图  五层业态布局图  六层业态布局图 、 商业面积统计 楼层业态建筑面积（㎡）可售面积（㎡）持有面积（㎡）负1F主力店超市12500——12500辅营区52005200——电器3300——33001F店中店59005900——百货6600——6600街铺16001600——2F店中店63006300——百货6500——6500餐饮17001700——3F店中店83008300——百货6200——62004F店中店22002200——百货7400——7400餐饮1200——1200休闲娱乐文化3700——37005F餐饮14500——145006F休闲娱乐14500——14500合计10760