空港·新天地营销推广策略定位汇报稿研讨.ppt

Getting a good start 空港·新天地 营销推广策略定位报告 ;前 言;idea-p wer;空港·新天地营销传播战略标准;思路》;使用什么样的武器？ 取决于面对怎样的战役？;第一步：;Is’here！ 长沙，黄花;;…;;;3月长沙内六区商品房供应情况：商品房、住宅新增供应量环比大幅增加。5月份房交会，短期内供应市场或将迎来“小高峰”。;长沙内六区整体成交走势：2012年以来，成交整体走低。多地降低首套房贷利率的利好消息，激发积压许久的刚需客放量，市场出现短暂回暖。但此举对成交量明显增长的拉动极其有限。;3月长沙内六区商品房成交量：成交量同比下跌、环比上涨。随着春季房交会到来，降价促销范围将扩大，预计近两个月，成交仍会上涨，但涨幅不大。;3月新建商品房住宅成交价6005元/平米，同比、环比均小幅上涨。未来房价会有下行趋势，但明显下跌可能性不大。;3月，新建商品房供销比大于1、住宅供销比小于1，供销比整体上行。新增供应大幅增加，主要原因是利好消息放出带来的客户量增加给予开发商出货信息。;星沙楼市3月份开盘情况;3月星沙项目签约情况;2012年3份，华润凤凰城由于三期面世在签约量上远远超过其它项目，华润凤凰城网签143套，占据了星沙的销冠位置。 从整体上来看3月份的星沙市场的签约量大有所上升，前期政策、金融等手段相对开始放宽，刚需客户的置业促进了成交。 在签约的房型上，二房签约量居首，其次是三房。紧凑型产品仍是市场主流。;项目名称;项目名称;项目名称;小结。 1、整体市场在价格的下降下成交量获得大幅攀升，同比依旧处于下跌态势； 2、随着市场的逐步企稳，市场供应量迎来高峰； 3、市场客户出现结构性的爆发，刚需迅速入市，性价比高的紧凑户型获得市场热烈追捧； 4、整体市场结构性爆发后，随着前期存量和供应的增加，卖方买方将进入胶着状态，卖方竞争白热化成为下一阶段市场的主旋律。;“花港小区”——黄花镇唯一在售的商品房项目;户型评价： 纯板式/类板式住宅以其平衡南北通透，高度私密性等优势，带来难以比似的居住舒适度。 74－146m2铂金级平层华宅，所有户型平面方正规则，采用全??设计，客厅，卧室等各功能用房尺度适宜舒适，不仅是整个区域的最佳改善型产品，更是空港城稀缺的奢适住区。;黄花首个酒店式物业管理的住宅小区，纯粹同质阶层专享领域。;黄花镇的业态占据最多的是服装类，占32%，其次是小卖部、餐馆类，该板块的商业主要集中在黄花路、和商业街以及部分黄谷路，商业相对集中。周边有初中、高中、大专、安置小区也集中在周边，人流量较集中。;黄花重点商业街：黄花路（商业为主，银行、邮局、服装、中小型超市等）商业档次上为黄花最高！ ;黄花镇商业处于中低端，目前没有统一包装，人均消费水平中低等！黄花镇商业主要分布在黄花路商业街、商业街以及黄谷路、黄春路部分商业街，其中以东西向黄花路商业为主，银行、邮局、服装、中小型超市等均分布在这里，商业街为次，黄春、黄谷路次之主要以满足日常生活的商业为主、便利店、小餐馆、建材店等 。;在片区的商业中，主要集中在黄花新街一带，亦为本镇中心区域。商业以一层临街店铺的形势存在。片区商业以服饰、超市、精品、餐馆四大业态为主。均为民宅门面，十分缺乏高端商业；; 佐佑观点：星沙、长沙乃至全国房地产市场在2012年一季度在价格的大幅下探和利好政策的释放背景下开始逐步企稳，成交量放大的同时市场供应随之加速，但短期内很难走出反转行情。本项目所在的乡镇市场，市场的供应量很小，竞争小，仍属于市场的空白点，但潜在竞争不容忽视，营销战略必须着眼未来。;第二步：;长沙市经济发展十强乡镇;大长沙规划下新兴开发区域;黄花镇中心;本案;周边路网发达、公共交通便利，无缝对接长沙与星沙。;项目;建筑外立面;户型设计;配套规划;价值梳理》》价值梳理》》;如何在与花港小区以及潜在供应项目的竞争中取得优势？;第三步：;我们的思路？先看客户！;为了更加精准的明确本项目占位 需对客户进行调研与分析 全面了解客户的需求与特质 寻找本项目定位及推广传播切入点 ;首先确定客户区域;客户调查基本情况;购铺意愿：愿意购买商铺，接受单价在6500-10000平方米，总价20-30万的占比较大，对商铺的购买兴趣较浓。;购铺区域：镇中心片区和黄花工业区对置业者的吸引力最大。;购房目地：自住为主，换房需求大，二次置业比例高。;本案认知度：项目地段认可度高，对本项目的购买意向强。;住房需求：多层、小高层接受度高，二房、三房是需求主流，需求面积集中在81~160m2之间。;客户描述： 机关事业知识阶层、政府精英阶层、园区技术阶层、个体生意人;第一类动机：居住升级 此类客户原有居住环境较恶劣，希望能改善居住生活品质；或是追求品质生活潮流客户。 第二类