合肥晟地·云滨花是园营销推广思路.docVIP

房地产商域网 - 海量房地产资料下载 房商网 - 全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879 晟地·云滨花园营销推广思路 一、合肥房地产市场分析 （一）宏观市场发展态势 1.行业主要经济指标完成情况 住宅供应量进一步加大，各项指标增幅均在30％以上，住宅投资增长更是超过60％，未来市场竞争进一步加大。 2006年，国家先后出台了调息、“国六条”及其15条细则、限制外资、土地控制等一系列新的调控政策，调控的力度进一步加大，手段更加具体、细微。成了继2005年之后的又一“政策调控年”。 2006年的政策以及房产开发节奏对07年的市场有着绝对的影响。根据合肥市开发办统计汇总，合肥市2006年住宅建设与房地产开发经营主要经济指标如下： 2006年合肥市房地产开发行业基本情况统计 开发 指标开发投资额施工面积新开工面积竣工面积期房销售面积现房销售面积空置面积情况分类（亿元）（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米）　　合计住宅合计住宅合计住宅合计住宅合计住宅合计住宅合计住宅　累计完成263.41216.32471.51998.941186.5978.3751.4612.29526.4478.7561.146.96142.185.74　情况　同比增幅（％）58.1963.6941.4743.4937.7835.333.837.35－－－－37.5865.49PAGE  PAGE 35 2.行业经济运行特点 ⑴房地产开发投资继续保持较快的增长态势 2006年，合肥市房地产开发完成投资首次超过200亿元，达263.41亿元，同比增长58.19%。 房地产开发投资总额中，按投资项目用途分，住宅建设投资完成216.29亿元，占总量的82.1%，较上年提高3个百分点。商业营业用房投资22.94亿元，占总量的22.7%，写字、办公楼投资占4.1%，各业态投资分布比较合理。 在房地产投资中，房地产开发企业购买土地指标则连续两年呈现较大幅度下降态势。 ⑵房屋施工、竣工面积均呈快速增长态势 伴随着房地产开发投资的较快增长，2006年全市房地产开发房屋施工面积首次突破2000万平方米，达2471.53万平方米。其中新开工面积1186.05万平方米，占施工总量近五成，两项指标与去年相比分别提高了18和16.66个百分点。 同时房屋竣工面积经过2005年的增长停滞后，2006年有长足进展，全市商品房屋竣工面积751.37万平方米，同比提高了34.69个百分点。在竣工总量中，商品住宅的主导地位进一步提高，达81.5%。 ⑶调控政策影响显现，市场供需关系发生转变。住宅供应结构有所改善，房价基本稳定 市场进一步由卖方市场向买方市场转变。住宅户型面积总体上呈减小趋势，但90平方米以下的中小户型供应仍然偏少。需求相对减弱，市场供应量也有所下降，销售压力普遍加大，周期拉长。一些差异化不明显、生活环境配套不佳、性价比不高的楼盘销售相对困难，高端市场和大户型住宅的销售更为滞缓。但也有相当一部分具有品牌优势、性价比较高特别是一些中小套型楼盘则获得了较好的销售业绩。 商品住宅价格窄幅波动，总体保持相对稳定。连续出台的宏观调控政策的贯彻落实，有效打击了投机性需求，抑制了投资性需求；有力地保障了房价进一步走向稳定。根据统计监测，2006年商品住宅预售均价在3300元/平方米，房价走势变化不大。根据成交备案价格的数据统计分析来看，06年全年住房均价近3200元/平方米，与上年基本持平。 ⑷商品房屋空置面积进一步增加 自2004年末开始，合肥市商品房屋空置量止减反增，05年末突破百万平方米大关，2006年再创新高。据统计，去年末合肥市商品房屋累计空置面积已达142.09万平方米，同比增长37.58%，目前房屋空置率约为7.6%。 在空置总量中，住宅空置量为85.74万平方米，占60%，占有比例较上年上升9个百分点。以空置时间划分，空置一年以内的待销房屋面积为104.33万平方米，占空置总量的73.4%，同比上升7个百分点；在住宅空置总量中，空置一年以内的待销住宅面积66.54万平方米，占住宅空置总量的77.6%。 由此可见，以住宅为主的待销房屋面积的快速增长成为空置面积增大的主要成分。商品房屋空置量增大，影响了房地产开发企业的资金回笼，开发成本相应增大，不利于行业的可持续发