狮城天下大连市新是加坡花园营销推广报告.ppt

狮城天下之新加坡花园;前 言 第一部分 客群分析 第二部分 销售节点 第三部分 宣传策略 第四部分 营销推广 第五部分 推广预算 第六部分 会员积累与销售;前 言;2007.03.24 二期的业主联谊会成功举办 2007.03.30 大连春季房交会人潮涌动 2007.04.25 万人樱花节开启旅顺旅游大门 2007.05.01 三期五一的盛大开盘+樱花节广场演出 2007.05.15 大连十大值得期待楼盘 2007.07.06 大连夏季房交会撼动滨城 2007.07.08 旅顺十大精品楼盘 2007.07.22 万人点击狮城网络答题活动 2007.09.08 新加坡国务资政吴作栋到访植树留念 2007.09.10 一个月奔赴四个城市参加房展会 2007.09.10 中国环渤海典范楼盘成果奖 2007.09.15 建设部三项“中国名盘奖” 2007.10.19 大连秋季房交会上备受瞩目 2007.12.30 二期业主如期正式交房;2008，广告宣传如何定位？ 2008，如何打造狮城品牌？ 2008，如何销售20万平？;第一部分 客群分析;严打捂盘惜售 开征土地使用税 6次加息 11次提高央行存款储备金率 40%首付+1.1倍利率“二套房”戴上“紧箍咒”;07年9月27日人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 ;一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。 二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。;三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。 四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。;至07年年底，9月27日文件执行以后。多家银行昨天透露，其发放的第二套房贷款数量骤降，有的银行一套这样的贷款也未放出。 专业人士算了一笔账：大连人买房绝大多数贷款都在5年以上，5年期以上基准利率为7.83%。以后，贷款买第二套房的利率将至少是7.83%的1.1倍，即8.613%，比07年初5.814%的优惠贷款利率高出48.14%。如贷30万元、30年、以等额本息法还款计算还款额，和07年初相比，整个30年还款期里要多支付高达20.4435万元的利息，每月要多拿567.88元的月供。 来自银行的信息显示，近年，大连大约有15%的房贷是买第二套房。现在从银行得到信息显示，第二套房贷款在总体房贷中所占比例萎缩，只占两三个百分点，比以前降低8成以上。;;;;; （4）新加坡花园08年全年的设计比例;（5）分析总结;通过对客户需要面积分析后得出： 通过对客户需求面积的分析及以往销售速度的分析，可以看出客户对100㎡面积以下户型的需求量还是非常大的，占82%左右，销售周期也是最短的，仅三个月左右，而需求101-120㎡的客户在13.2%，而120㎡以上的客户需求量仅在5%左右。 新加坡花园三期共有44套120㎡的户型，并且有8套120㎡大户型用于工程抵款，这样销售周期还在6个月左右。 通过以上分析可以得出客户对旅顺市场的需求还是以中小户型为主的，所以建议四期的户型应以中小户型为主，面积以55平、90平、104平为宜。根据市场需求来生产产品，才能达到销售最快化，利润才能实现最大化。;大连新房实例分析一：旅顺HI空间 旅顺HI空间：是LOFT户型，面积在40㎡至60㎡之间，共计380套房源，定价在9300元左右，07年10月份开盘到08年1月底三个月仅销售38套住宅，销售率仅占总量的10%，基本处于死盘状态。 失败原因分析：产品定位不准确，客户定位不准确，价位过高。 解析：LOFT户型是一个针对年轻人过渡的一个产品，这种类型的产品不适合传统型的客户；如果建在大连市内，将会被一抢而光，因为大连市内高薪白领很多，对新鲜事物的接受度也高，但旅顺房地产市场目前来讲还是投资型及第二次置业占主体，这些人群的年龄约在40岁左右，所以对这样的户型接受程度不是很高；而且这么高的一个价位，在大连市内也同样可以买到一个小户型。一个楼盘的产品定位和定价是不是符合市场需求是非常重要的，这也是能不能实现企业利润最大化的一个关键问题。;大连新房