贵阳市宅吉项目策是略构想.ppt

城市复兴;重新构筑城市生活的高地 一处熟悉而理想的城市;目录;·观念·梳理·逻辑·方向性·思考性;策划前提 ■区位：宅吉/药厂/老城区/市场空间/居住人气，生活配套，教育资源 ■基地：5万平米/30万平米（最大项目之一）/用地规则平坦/无景观资源/四周环境/道路交通待改善 ■规划要求：市政路的分隔/排污渠加盖/社区广场 ■开发要求：高端，高获利/商住;开发策略的问题点： ■项目定位高端的成立性 ■项目高端定位和周边环境的融合和公众认同 ■市政路网改造相对滞后，对项目开发、形象、展示、功能（如商业）上的影响 ■商住的配比关系和开发比重 ■政策面影响（如城市规划/户型比例要求）;（一）市场;一、源于市场（07贵阳楼市观察）;专题二“供应” ■大盘主导（70%） ■多元化产品（洋房/多层高层/精装/偷面积） ■多题材，多热点（金阳/乌当） ■配置的全面提升 ■中大户型为主，且明显增量（06年楼市造成产品线向上趋势）;专题三“需求” ■两城区为主 ■泛城化置业趋向 ■异地置业占50%（外地+地州/高价位推动者） ■中大户型（144平米） ■性价比 ■换房市场为主;B、高端面 专题一“竞争” 一线竞争：山水黔城/保利·温泉新城 二线竞争：新世界/金龙/珠江/贝地/亨特/君临天下/中天/嘉怡花园/其他（中央公园/东山美庐/香榭丽舍等） ——竞争来源周边城区和区域大盘，竞争面大;专题二“高端去划” ■高端门槛－－50万 鉴于城区的楼价（4,500元以上），和贵阳中大户型为主的产品格局，总价50万左右将是竞争的焦点。 ■高端去划;06年，山水黔城800套，占全市高端的60% 07年，山水黔城去划1,000至1,500套+保利1,000套+其它楼盘 ——高端的供应量丰富，但需求有限，可能形成高端去划的相对集中。;C、“主城” 专题一、“市场” ■明显的供应量不足 ■明显的缺乏大盘 ■明显的综合品质弱于周边城区大盘;专题二、“剖面” ■4000元-4500元/m2，07年预计4500元-5000元 ■中大户型为主，但投资性公寓出现（城市题材的多元化呈现） ■换房为主，外地人置业占50% ■交通、配套（教育）、方便快捷、商住 ■单体（小组团）/分散/区域性认同强 ■主城缺乏公认的真正意义上的“豪宅” ■高价高端上存有市场空间 ■高价位和品质的差距大;D“趋势” 1、多国时代/产品时代/营销时代 （符号：产品线多元丰富/炒作概念/营销成本/产品标准提高/竞争） 2、置业观念正在发生改变 ■主城区置业稀释化（供应量/产品/价位/周边大盘社区环境优势） ■副城区置业加速 ■性价比，环境，服务、品牌，展示，体验的注重;3、楼市呈现 ■高端竞争加剧/45万-60万 ■大户型滞销（总量/总价/竞争） ■大盘垄断性进一步强化，中小盘去划难度加大，存量加大 ■价位涨幅放缓（下半年），尤其在高端上的价位打压 ■外地人（含地州）置业比重进一步增强 ■性价比（具体为：品质、户型、环境、配套）;二、跳出市场 ——公众访谈/城区置业/宅吉置业;——认识： “最城市的机会”和开发空间;B、关键词的理解 1、“城市豪宅”的必须条件 ■地段的公认 ■环境优势突出 ■较好的城市配套和人文资源 ■产品品质 ——观点：豪宅是资源占有性空间;——观点： 豪宅是优势资源占有性项目;2、“城市居住”标准 ■大社区 ■生活指数（档次、丰富、多样性） ■便捷性 ■环境 ■产品品质 ■房价;——认识： 城市生活的便捷和高品质 与城郊大盘的环境和社区的融合;C、宅吉置业 ■对宅吉板块的居住认可： 人气、生活便捷、周边的市政配套（教育/金融/医疗/文化） ■对宅吉板块的置业不认可： 区域环境，老城区城市设施和面貌，人居混杂 ■置业的可能性（在房价/产品认可前提下）40% ■豪宅的认可性：80%不认可 ■区域价位心理接受程度：3,500元-4,300元;——认识： 非传统意义上认可的豪宅区，成就高端社区，区域存有难度;（二）梳理;一、认识 传统意义上豪宅要素的不具备 ■市场：城市高端·高价·产品·社区等存有机会 ■项目：具备了可销/好销/热销的可能性（地段/配套/空间/产品） ■公众：区域高端定位的不认可（地段/环境/资源） ■竞争：多对手，多层面 ——分析：项目热销的可能性，但作为高端具有不确定性;二、SWOT;三、策略方向梳理[关键词] 1、区位 利用空白→规划上城市功能/环境/社区的配置+对周边城区资源的整合+政府资源借助→成就“区域中心” →大都会/时尚高品质/城市休闲/城市文化/城市交往/城市生活要素→成就“城市中心” 立足区域，跳出区域，城市高度，以项目成就区域;2、项目 利用楼市空白（高端/主题性） →居住/商业/商服的多元产品构成→城市综合体（社区+城区/住区+城市界面/居住+城市功能