郑州市西工房项目是前期策划方案.docVIP

目 录 前言 1、公司简介 1.1公司部门架构及主要人员组成 1.2公司服务内容及工作标准体系 1.3公司业绩介绍 2、市场研究 2.1本案区域住宅市场分析 2.1.1区域住宅市场概述 2.1.2区域配套分析 2.1.3区域竞争楼盘点评 2.2郑州高层、小高层住宅市场分析 2.2.1高层、小高层住宅市场概述 2.2.2工期分析 2.2.3户型分析 2.2.4面积分析 2.2.5价格分析 2.2.6要素综合解析 2.3市场总结及市场定位 2.3.1市场总结 2.3.2本案市场定位 2.3.2.1产品定位 2.3.2.2客户定位 2.3.2.3功能定位 2.3.2.4品质定位 2.3.2.5价格定位 3、本案产品研究及建议 3.1项目主体风格定位 3.2项目总体规划 3.3房型标准及配比 3.4建材设备建议 3.5环境景观规划 3.6水、电、暖设计方案 4、本案企划执行 4.1本案推广 4.1.1推广主题确立 4.1.2案名 4.2本案企划 4.2.1企划总精神 4.2.2广告推广重点 4.2.3广告推广策略 4.2.4项目VI系统 5、本案销售 5.1本案销???管理方案 5.1.1现场人员管理 5.1.2现场销售管理 5.1.3作业流程及内容 5.1.4销售洽谈基本要求 5.1.5销售基本执行流程 5.1.6销售表单管理 5.1.7销售会议制度 5.1.8现场规章制度 5.2项目销售执行方案 5.2.1销售总体控制计划 5.2.2筹备期工作 5.2.3引导期工作 5.2.4公开期工作 5.2.5强销期工作 5.2.6持续期工作 5.2.7二次强销期工作 5.2.8调整期工作 5.2.9收尾期工作 6、本案财务分析 6.1本案的财务评价及建议 6.1.1项目成本分析 6.1.2项目投资效益分析 7、合作方式及收费标准 8、附件 前 言 代理行作为一个新兴行业，一个高智力的服务行业，兴起于80年代中期的台湾地区。当时台湾由于早期的经济飞速发展，处于一个经济回调期，大量的楼盘由旺销转为滞销，房地产面临极大的困境。同时，国外房地产业完成了市场细分化，对房地产业的专业分工愈来愈清晰，并且影响了日本的房地产发展格局。在这样的双重背景下，台湾开始出现了专业的地产代理行，他不同于中介公司，中介是服务于三级市场的，也就是在消费者之间进行交易，而代理行是服务于二级市场的，也就是在发展商与消费者之间进行交易。同时，中介是以单套房子为交易对象的，代理是以整个项目为交易对象的，包括了一个项目的前期规划、市场定位、推广企划和现场销售等方面，是一种全程服务。当时的代表公司是台湾新联阳机构。 代理行由兴起到壮大所花费的时间并不长，在五年的时间内，台湾代理机构不断成长，同期开始影响到香港房地产业，在香港出现了中原物业、利达行等代理机构，也促使一些老牌地产顾问公司开拓代理市场，如梁振英测量行、魏理仕仲量行、简福饴顾问行、第一太平戴维斯物业行等。 代理行发展到如日中天是从其开拓大陆房地产市场开始的。90年代初期，大陆房地产开始起步，以台湾新联阳为代表的代理行看准了巨大的市场，开始进入中国大陆。他们进入初期，由于当时大陆房地产市场极其混乱无序，代理行的专业知识无法得到发挥的机会，一度举步维艰。在潜心观察大陆市场后，由于大陆房地产泡沫的破灭，代理行迎来了一展身手的机会。当时大多项目的滞销迫使发展商死马当活马医，愿意把楼盘交给代理行操作，也就因于此，代理行逐渐为发展商认识，开始了双方良好的合作，但当时还仅限于一些死盘，代理行并没能全程介入项目的运作。随着部分代理公司在大陆的立足，时逢改革开放的新浪潮，大量港台代理公司涌入大陆，全面开始了代理行与发展商的合作，发展商也逐步接受了代理的模式，并明白了项目前期让代理介入的重要性。当时从珠海、广州、厦门、上海、大连到北京等沿海大城市都有代理公司运作的项目。此时的代表公司有：台湾新联阳机构、台湾北大物业、台湾大通物业、香港中原物业、香港利达行、香港沿海物业等。 如果说1993—1995年是代理行在大陆的发展期的话，那么从1996年开始，代理行迎来了一个辉煌的时期。港台公司开始注重培养本地人才，大陆自己的代理行开始如雨后春笋般出现，并由沿海大城市向周边中小城市辐射，甚至向内地几个大城市进军，如武汉等。此时代理行已由单纯代理销售转向全方位服务，市场调研、地块规划、产品定位、包装企划、广告企划等方面全面发展，为发展商提供的服务也日益完善。当时本地的代表公司有：上海丰汇物业顾问公司、上海信证置业咨询公司、上海晏子咨询公司等。 从1998年开始，大量本地新生代人员开始自己创业，代理公司数量急剧上升，品牌良莠不齐，一度对代理行业的发展带来了负面的影响。但在激烈的市场竞争下，逐步淘汰了许多小公司。品牌好、信誉好、实力强的公司占有大量