美格行深圳万科沙是井项目商业定位及规划方案.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;报告提纲;一、项目定位;1.1 发展商因素分析;1.1 发展商因素分析;1.2 项目立地条件分析;1-01;社区商业类型; 地块区位分析;注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过；;A;1.2.2 地块周边环境分析;1-02;位置; 如图所示，新沙路整体呈“车多人少”现象，新沙路佳华商场路段车流量最大，华润万家（老街）人流最多，约为其它两个节点的两倍； 由统计可以看出，私家车、电动摩托车数量最多，是沙井居民出行的主要方式。 新沙路及环镇路项目地块路段人流相对较小；;; 轨道交通10号线：在组团内沿线规划4个站点（沙井三村、沙井西站、西部工业城站、沙井南站）； 轨道交通11号线：连接机场快线，在组团内沿线规划2个站点沙井中心站、沙井南站； 轨道交通13号线：在组团内沿线规划2个站点（沙井万丰站、沙井中心站（距本项目约1.5KM）； “六纵四横”交通网络： “六纵”是广深高速公路、沿江高速公路、海滨大道、龙大快速路、南沙快速路、广深公路（107国道）；“四横是大外环、沙井南环路—甘霖路、沙井北环路、松白路。;沙井街道主要有两个商圈：沙井老街商圈 VS万丰商圈 ;商圈名称;名称;1.2.2 地块周边环境分析;1.2.3 项目SWOT分析;政府对片区的整顿改造及其它政策利好； 沙井现有推出楼盘较少，市场空间较大； 华盛地产项目引进沃尔玛可能带动本片区商业氛围的形成； ;1.3 市场关键因素分析;1.3.1 沙井商业格局分析;地理位置：新沙路沙井街道办以西路段，沙井路 代表商家：华润万家、鸿运来鞋业广场、电子数码街、裕客隆购物广场 商圈特点：业态种类齐全，但商业环境较差，物业陈旧，商家品牌档次较低。;沙井主要商业体量统计;新沙路口;佳华商场;总商业经营面积约12.5万平方米； 其中街铺约1.5万平方米 集中商业约11万平方米。;华润万家;商业街：区域内主要商业街为新沙路、沙井路、东塘路；其中新沙路是最为主要的商业街，商业氛围较浓厚，沙井的主要超市、街铺均集中在新沙路两侧； 集中商业：区域内主要分布有华润万家、天虹、佳华等大型集中商业，经营状况良好；;区域主要品牌商家;业态;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;代码;;;业态;业态;主要商业街街铺业态统计;业态;主要商业街二层业态统计表;区域商业街租金分析;区域商业街特点小结;区域主要集中商业调研分析;集中商业概况;集中商业主要沿新沙路分布,数量较多，单体体量较小,物业较为陈旧； 半径1.5公里范围内汇集了沃尔玛（待建）、天虹、华润万家、佳华多家等商场,市场竞争较激烈； 主要以国内品牌超市和百货为主, 除沃尔玛外，暂无其它国际零售品牌商家进驻。;在租在售商业状况;;商家访谈阶段工作性质说明;商家访谈工作说明;主力/次主力店商家访谈（超市、百货、影院）;序号;业态;本地商家访谈（休闲、餐饮）;编号;业态;商家访谈小结;1.4 项目定位;;发展区间;并随着房地产的迅速发展，沙井商业发展将进行新一轮的更新换代，逐渐向第四阶段迈进，未来购物中心、特色街区、大卖场等商业形态将成为沙井商业进一步的发展方向。; 沙井商业模式新纪元； 沙井商业“名片” 沙井最具品质、时尚人群的聚集地； ;休闲娱乐功能;主力业态组合;;建筑与装修;商家品牌度;业态;主力店（超市）;次主力店;特色餐饮;品牌商家;案例：泰华.君逸世家;借鉴之一：主力店的引进;借鉴之二：大量品牌餐饮的引进;-1F：沃尔玛、美容美发、家居、服务配套；;沃尔玛;二、建筑规划建议;本项目规划建立在商业总建筑面积不变、覆盖率尽可能按规划要点执行的基础上，各地块商业面积在总建面不变的前提下灵活组合。;引进主力店，即可带动短期内商业销售，同时保障了商业后续经营可行性； 若不引进主力店，则项目应规划多个次主力店，招商比较困难，且对整个商业的带动性不强，不利于商业后续经营。;2.引进什么类型主力店？;沃尔玛 1.2万㎡;主力店（百货）位置建议;2.1 建筑布局规划思路;;混合体干扰/不成为社区 关联：开放≠社区;幼儿园;幼儿园;本项目主力店目标商户为大型综合超市，如家乐福、TESCO、人人乐等。 超市布局需结合综合超市选址要求进行规划。;主力店 超市;主入口：设置在新沙路与环镇路交汇处； 收银台和出口：设置在地下