重庆金海旧城改造是地块营销方案.docVIP

PAGE  金海旧城改造地块营销方案 前言 市场篇………………………………………………………3 第一部分 宏观区域分析…………………………………………….……4 第二部分 武隆房地产供应市场研究…………………………………….7 第三部分 调研结论……………………………………………………….14 第四部分 需求市场研究………………………………………………… 17 定位篇……………………………..……………………….24 第一部分 项目分析…………………………………………………..….25 第二部分 项目定位…………………………………………………..….27 项目建议篇……………………………………………….32 第一部分 总体布局……………………………………………………...33 第二部分 住宅户型设计建议………………………………………..… 36 第三部分 项目内部配套建议………………………………………..….38 营销推广篇……………………………………………44 第一部分 推广策略设计………………………………………………..45 第二部分 销售节奏设计………………………………………………..48 第三部分 包装…………………………………………………………..50 附件 1、武隆项目组织构架 2、天佑公司增值服务 第一章：市场篇 第一部分 宏观区域分析 武隆概况 （一）、武隆区位特征 武隆县位于渝东南的乌江下游，武隆山与大娄山结合部，重庆至黔江的咽喉要地。县城所在地为巷口镇。武隆县，地处重庆市东南边缘，东西长82.7公里，南北宽75公里，全县幅员面积2901.3平方公里，其中耕地44.5万亩，县城建城区4.8平方公里。东邻彭水，南接贵州省道真县，西靠南川、涪陵，北与丰都相连，距重庆市区170公里，自古有“渝黔门屏”之称。 （二）、武隆县概况 旅游资源 武隆以旅游资源为著名 武隆开发了仙女山、芙蓉江、天坑三硚、龙水峡地缝、芙蓉洞景区，创建了芙蓉江国家重点风景名胜区、芙蓉洞和天坑三硚国家AAAA级旅游区、中国优秀旅游城区以及国家地质公园，芙蓉???、天坑三硚和箐口天坑被国家正式纳入2006年世界自然遗产申报名录。 成功举办国际山地户外运动 2007中国重庆武隆国际公开赛于8月23日-26日在武隆境内的芙蓉洞、武隆地缝、天坑三桥等著名旅游景区举行，由此便可看出武隆的旅游资源知名度还是颇高的。 二、武隆总体布局 （一）、武隆县城区街道布局 县城的大体布局处于沿乌江航道两侧新、老城两条街道为城市的主要组成部分，由于受地形限制，武隆城区仅由两条狭长的街道组成，两条街道几乎都无纵深，造成此种情况的原因主要是因城区本是沿乌江航道两侧形成，街道前即是乌江，街道后便是山峰。 新、老城之间的特点各不相同，新城扮演着城市的形象，而老城目前还是城市的商业中心两条街道在城市形象定位及其配套功能各自扮演着不同的角色 （二）、武隆县远景规划 武隆根据远景规划，为“一个中心，两个组团”一个中心为县城所在地（巷口镇），两个组团为白马镇与仙女山。白马镇是武隆的工业所在地，集聚的有铝矿、水利厂等企业；仙女山是武隆的旅游区。 （三）城市人口规划 2007年，规划人口6.7万人（主城区5万，白马组团1.2万，仙女山组团0.5万），城市建设用地5.13平方公里（主城区3.13平方公里，白马组团1.5平方公里，仙女山组团0.5平方公里）。 第二部分? 武隆房地产供应市场研究 武隆房地产开发的分布特征 武隆县城由于受地形限制，老城改造及新城开发都比较缓慢。近几年主要集中于新城区开发。但是随着新城逐渐成型，开发的重点将逐渐转移到老城区。在未来2年内武隆县城，可能共有三处房地产开发，这三处地产且都位于老城区（在未来竞争分析里面）。 从区域楼盘品质来看，武隆县城内楼盘档次各异，除占地239亩的世纪.五龙城属社区型项目，其余的项目多半为单体类项目。武隆县城内项目楼盘价格按建筑面积计算一般集中在1100元/㎡―1500元/㎡之间不等（定位为重庆人度假之所仙山流云项目除外），目前市场供应的项目大多都属电梯楼项目。 二、房地产开发市场研究 (一)、在售项目的基本情况（部分） 项目名称地理位置物业形态建筑类型商业规划世纪.五龙城芙蓉路舒家河住宅小区多层、小高、高层规划有商业步行街街滨江花园芙蓉中路68号单体楼高 层普通临街门面水漾年华芙蓉西路45号单体楼高层普通临街门面黄金水岸芙蓉西路82号单体楼高层普通临街门面仙山流云仙女山新区洋房社区公寓、洋房、别墅、四合院规划有商业街 从上表可以看