同策张家港城西项目定位整合报告.ppt

张家港城西项目定位整合报告;项目市场分析;第一部分、市场分析;2010年福布斯中国大陆最佳县级城市中，张家港位列第3名，仅次于昆山、江阴，全国县级市共有374个； 国民生产总值逐年提升，2010年达到1600亿元人民币； 张家港以本地人口为主，近几年人口稳定，截止2010年，户籍人口为90万左右； 张家港的整体收入水平也较高，城镇人均可支配收入已经达到30000元/年，超过了苏州29200元的水准。;张家港楼市近年来呈稳步上升态势；2011年后市场成交有明显下滑，但由于并未明确限购，市场仍保持一定热度； 2011年5月，张家港全市成交面积为76539平米，环比上涨53%，同比上涨87%；成交套数为495套，环比上涨45%，同比上涨44%； 2011年5月，张家港全市商品房成交均价为8738元/平米，与之前快速上扬的态势相比，价格趋向平稳。;城市性质：张家港是现代化滨江港口工业城市； 市域空间规划：形成“一城、双核、五片”的空间结构；“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心；“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区 ； 远景规划：至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里； 张家港城区规划为7大组团：城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南（暨阳湖）组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区 ，本项目位于城西组团;板块划分;在售情况;;楼市特征综述;周边个案启示1;张家港住宅市场同质化现象明显，差异化或者有冲击力的项目更能够打动客户； 客户看重档次，看重项目的外在表现，对于视觉上的第一印象非常注重，例如立面；大尺度景观，大面积会所等等； 产品塑造逐渐成熟，让客户更加注重品质，客户对于项目的细节表现也越发的关注； 由于单价的过快提升，客户对于同面积下功能性的要求也越来越高，总价的敏感性逐渐提升;该地块区位较好，地形方正、周边配套设施较为完善，且号称城西最后一幅住宅用地;项目地块西侧有大幅水景资源可利用； 地块北侧有一市政小公园可利用；;地块区域优越，是张家港中高端、高端项目的汇集地； 地块在城西板块非核心区域，项目西侧为西二环路，有噪音； 地块本身是缺乏独特资源的，学区优势为共享资源，单纯依靠学区房的溢价空间较小； 地块楼面成本较高，体量有限；;张家港公寓市场以中高层次客户为主，三房客户占60%，三房以上客户占到20%;城西客户来源逐渐全市化，客户职业多为私营业主，年龄主要集中在30-45岁的中年人群;客户需求房源主要集中在130-150㎡的三房，其次为90-110㎡的两房;特征1：喜好舒适、绿化好的房子，但觉得价格涨的太快了，面积小一点也可以;特征2：舒适居住，具有彰显身份的需求;特征3：走过改善之路，相对更具有向上、享受的追求，关注更有品质，更有特色的项目或者产品;城西板块客户层次相对较高，日益追求项目的整体品质； 客户来源逐渐全市化，客户职业多为私营业主，企业高管以及事业单位人群，年龄主要集中在30-45岁的中年人群； 从客户的居住习惯和对舒适度的要求角度，客户需求主要集中在130-150㎡的三房，但随着市场总价的攀高，首付和贷款压力的增大，因而主力户型尺度也日趋控制；90-110平米成为客户的次选择； 习惯了欧式为主流的产品风格，客户对于大气富有品质感较为认可，非常注重身份感的认同。;张家港住宅市场同质化现象明显，差异化或者有冲击力的项目更能够打动客户； 客户看重档次，看重项目的外在表现，对于视觉上的第一印象非常注重，例如立面；大尺度景观，大面积会所等等； 产品塑造逐渐成熟，让客户更加注重品质，客户对于项目的细节表现也越发的关注； 由于单价的过快提升，客户对于同面积下功能性的要求也越来越高，总价的敏感性逐渐提升;第二部分、项目整体定位;定位方向推导;打造成张家港公寓产品新标杆——精品高档住宅;中锐地产，一路探索，引领着人性化住宅的未来！;建标港城 贵族新脉;第三部分、产品规划建议;典型高端项目的打造做法，注重系统打造和局部冲击力，适当控制成本;仁恒河滨城（上海）;国际社区规划——拉大楼间距、全地下车位严格实施人车分流、建筑富有都市感;国际社区建筑立面——现代风格，立面为真石漆和面砖处理，入口处花岗石贴面，体现大气、豪华;国际社区地下车库——高标准打造地下车库，4.2米层高，人性化设计，全明景观地下车库;国际社区地下电梯及入户大堂——豪华装修的地下车库电梯厅 ，装修大气的入户大堂及走廊;国际社区景观打造——在绿化率60%的前提下，运用浅水景和硬质景观，体现了品质感和实用性;国际社区户型配比——以舒适三房为主，同时兼顾一些小户型和大户型产品;国际社区内部配套——舒适的运动主题会所及便捷的邻