2012年6月上海华漕镇闵北路项目前期定位报告.ppt

;;;项目面临问题解析;;寻找 客户;1、区域概述;2、项目整合分析;闵北工业区概况;闵北工业区概况;金丰国际社区概况;金丰国际社区概况;国际学校区概况;国际学校区概况;商业现状;商业现状;商业现状;商业现状;商业现状;区域内商业市场现状 ;优势 临近大规模居住社区 位于规划中华漕镇商业中心的核心区位 可享受政策优惠;项目片区发展趋势预测;;产品的适应性分析;;本案的1-3层作为大型商场设计，我们是将其定位为工业区内配套型百货类商业还是餐饮类中高端酒店，我们就项目目前的周边情况，及市场研究入手，判断本案业态的适应性;本项目所在位置;闵北大厦 ;华漕时尚生活中心详细规划 ;本案作为百货类配套型商场的可行性;本案不适合做工业区配套型商业业态;中、高端餐饮消费力研究;对现有餐饮业的态度;为保证餐饮美食广场整体性， 1-3层做餐饮，面积约4500平米；;需要消费人次157.5万元÷50元/人=3.15万;区域内居民月均消费人次底线：26万人×32.7% =8.5万人;金丰国际社区内也会有同类餐饮商业分占市场。;分析表明，本案更适合做餐饮类酒店，酒店业态收地理位置影响较小，且能满足本区域内消费特征需求，短期内能经营起来，同时对人流的导入相对比较容易。;;;;经济型酒店市场;上海整体经济型酒店市场环境;主要酒店分布;市场空间与进入时机 ;经济型酒店消费动因;因为本次调查的样本全部是区域内的经济型酒店客人，及部分星级酒店客人中随机抽样的，因此被访问者的构成及基本特征基本代表了当前经济型酒店消费人群状况。统计显示，当前区域内经济型酒店的核心消费群大体体现以下结构性特征：;五成以上的受访者表示将来外出会更偏好经济型酒店， 五成以上的受访者表示未来的差旅频次会增加，20—40岁的受访者中认为将来差旅住宿成本会增高的接近六成。 53.4%的受访者表示私事外出会优先选择经济型酒店，亲戚朋友家已经不是首选，对于公务出差，44.7%的人会选择三星级酒店，40.5%的人表示会选择经济型酒店;随着华漕镇城市化进程的加快和人群向城市边缘的集中，中产阶层迅速崛起。这一新兴的阶层不仅在经济上寻求突破，而且正在构建属于他们自己的文化体系。 在这个过程中，频繁的商务和社交活动构成他们生活的主要内容。一为挣钱发展，二为交友找到同路人。其中25岁到35岁的年轻族群表现的最为积极活跃。 这是最需要我们聚焦的人群，我们把他们定义为“先锋人群”。我们确信，未来十年，这个人群所发起的扩展物质和精神边疆的行动将极大改变华漕的社会生态。 锁定他们入住过程的核心需求，即休息和交友，我们就有可能打造出一个全新的市场，创造一个新业态，改变当前同质化竞争的格局。更重要的，我们得到了他们的忠诚支持，我们就得到了未来。;;项目用途定位 ;项目用途方向定位 ;4层-12层客房设置 ;经济型酒店财务预算 ;经济型酒店财务预算 ;经济型酒店财务预算 ;经济型酒店财务预算 ;经济型酒店开发模式 ;市场上的经济型酒店的规模参差不齐，依据地段，人流，会有不同客房数量需求的酒店，若在整个招商过程中，本案的4-12层面积大于酒店市场需求的话，我们怎么办？;办公功能创新;SVO办公创新功能;SVO办公装修成本;以最小面积50㎡租赁，创业者承受得起的办公楼。为新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。;办公面积分割;SVO是自由的;我们的客户群;餐饮、酒店、办公形成互动，人流之间形成互补;;本项目按建筑面积约10000平方米、客房单套建筑面积约50平米，客房200间的单店测算，投入约为260万元左右（项目改造周期控制在3个月左右） ;项目租金回报预估;Thanks For Your Time!