2009中国住房消费趋势研究报告.docVIP

2009中国住房消费趋势研究报告 序言 2008年受全球金融危机的冲击，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，实现了经济平稳增长，但增长速度已开始趋缓，鉴于此，我国政府出台了一系列宏伟的提振经济发展的举措，将有利的抵御此次全球金融危机的持续影响，率先从全球低迷的经济中走出。在当前所处的国内外经济环境下，我国房地产行业面临着前所未有的困境，销售持续低迷，企业资金紧张，行业面临着深度调整。相应地，城市居民住房消费出现了新的特征，购房意向总体持续走低，购房低龄人群比例升高，产品要求进一步提高。 面对当前的市场环境，开发商面临的市场蛋糕较往年明显缩小，销售压力普遍加大，生存环境进一步恶化。然而，一些能够走在市场前面或及时调整公司策略以顺应住房消费趋势的开发商，在楼盘实现“逆势热销”的同时，进一步提高了市场占有率，提升了行业地位，增强了竞争实力。 为了深入认识城市居民住房消费趋势，中国指数研究院、中国房地产指数系统共同启动了“2009中国住房消费趋势研究”。该研究基于对全国主要城市在售房地产项目基础数据的长期跟踪调查，以北京、上海、深圳等主要城市2008年累计销售套数、销售面积以及销售金额排名前十位的畅销楼盘为主要研究对象，分别从这些畅销楼盘的产品特征、置业人群、营销策略等多方面进行系统研究，客观分析全国主要城市畅销楼盘特点，深入挖掘符合当前购房消费趋势的楼盘特征，帮助开发企业把握住房消费发展趋势，指导项目开发营销。 2009中国购房消费特征分析 中国指数研究院、中国房地产指数系统通过对北京、上海、深圳、杭州、天津、重庆、武汉七大城市项目基础数据的长期跟踪调查，以七大城市2008年累计销售套数、销售面积及销售金额排名前十位的畅销楼盘为研究对象，分别从产品特征、置业人群、营销策略等多方面对七大城市的畅销楼盘进行对比分析，同时结合畅销楼盘的操盘手、购房者的深入访谈和调查，对当前购房消费特征进行分析，总结如下： 1、产品特征方面 90-120平方米的两居室或三居室比较畅销 ? 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2008年中国七大城市畅销楼盘成交户型主要集中在90-120平方米的两居室，占畅销楼盘总个数的47.8%。其中，北京2008年畅销楼盘中90-120平方米户型比重由2007年的30.4%上升到08年的52.5%。 从户型设计来看，90-120平方米的套型面积在设计上多以两居为主，小三居为辅，既迎合了首次置业的基本居住需求，又能在一定程度上满足部分改善性需求，所面对的客户群相对较广，市场空间较大。 性价比高的中高端楼盘销售速度较快 ? 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 统计显示，在2008年的畅销楼盘中，中高端楼盘数量所占比重高达37.3%，远高于其他档次的楼盘。一方面是由于这些楼盘的推出与市场大量的中低商品房以及保障性住房形成了差异化的竞争；另一方面，这些楼盘相对位置条件较好，总体品质较高。（注：楼盘的档次主要以七大城市年销售均价为基础，低于均价30%定义为低端楼盘，高于均价100%定义为高端楼盘。） 居民倾向于选择具有区位、产品等独特资源的楼盘 ? 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 统计显示，2008年七大城市畅销楼盘中，近80%的楼盘在一定程度上具有地段、产品等方面的资源独特性。由于这些独特资源楼盘可替代性相对较差，购买者对楼盘价格的需求弹性较低，因而，楼盘受因价格降低预期而产生的市场观望情绪影响较低，销售相对较平稳。 2、客户特征方面 首次购房者成为市场绝对主力，改善性需求明显较少，投资性需求急剧降低 ? 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 调查显示，在2008年七大城市畅销楼盘中，自住性购房占据绝对的主导力量，达到86.5%，而投资性购房只占到8.2%。在自住性需求购房人群中，因结婚、独立居住、拆迁等原因而首次购房者为主，该类人群存在着较明显的刚性特征。改善性需求则对价格和市场较为敏感，易受市场观望情绪及未来收入预期等内外在因素的影响，因而销售速度较上年出现明显下降。投资性需求对价格和市场环境最为敏感，所占比例较上年出现了急剧的下降。 年轻购房群体所占比重明显上升，具有支付能力强、品质要求高的特点 ? 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 调查显示，畅销楼盘的客户中，26-35岁的客户比重超过60%，该购房群体中多为城市“80前后”人群，该类群体大多受过良好的教育，消费观念较为超前，对未来收入预期看好，支付能力较强，消费意识较为活跃。 在居民购房决策因素中，价格因素所起的作用明显提高 ? 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 调查显示，在影响居民购房决策的三个主要因素中，价格因素所占的比重高达83