2006年南京长江油运公司房地产业发展战略.docVIP

PAGE     二00六年十一月 目 录 第一部分 公司房地产业发展历程与回顾 第二部分 房地产业投资风险分析 一、政策风险分析 二、利率风险分析 三、购买力风险分析 四、财务风险分析 五、经营风险分析 六、社会风险分析 七、自然风险分析 第三部分 公司房地产业发展外部环境及内部条件分析 一、外部环境分析 二、内部条件分析 三、公司房地产业发展的SWOT分析 四、基本结论 第四部分 公司房地产业发展战略及计划目标 一、公司房地产业发展基本宗旨 二、公司房地产业发展战略定位 三、公司房地产业发展战略目标和“十一五”期计划目标 四、公司房地产业投资基本原则 五、投融资计划及管理 第五部分 主要保证措施 一、深化管理体制改革，适应形势发展需要 二、加强人力资源开发，满足企业发展需要 三、建立战略合作联盟，强化企业内部管理 四、强化全面预算管理，严格控制开发成本 五、建立风险防范体系，有效降低投资风险 六、重新塑造企业文化，打造公司地产品牌 第六部分 实施与控制 第一部分 公司房地产业发展历程与回顾 1994年，公司将原来生产生活配套任务的后勤部门逐步与公司母体相脱离，在原基建处基础上成立了全资子公司“南京江陵房地产开发公司”（注：以下简称江陵开发公司），公司房地产业主要依托其来开展。江陵开发公司现注册资金为800万元，为三级资质房地产开发企业，其发展主要经历过下面四个阶段。 第一阶段：筹建阶段 1994年4月公司注册成立了江陵开发公司，当时仍处于计划经济时期，江陵开发公司与基建处为“两块牌子，一套班子”；1995年元月公司从基建处中抽调部分人员单独组建江陵开发公司，设置了综合部和财务部。在1995年至1997年6月期间，江陵开发公司主要从事对内代建工作，对市场进行了艰苦摸索，是其从计划经济走向市场经济的过渡期和摸索期；共对内代建住宅、幼儿园、职工教育中心、仓库等累计完成建筑面积近6万平方米，节约费用2300余万元。 第二阶段：起步阶段 在1997年7月至1999年5月期间。江陵开发公司同时履行两大职能，即在对内代建和对外开发的起步，此时房地产市场消费对象为集团购买和个人购房并存的时代。江陵开发公司从1997年7月起实行独立核算，经营方式由单一的生产型向经营型转变，在完成对内代建工程的同时，成功开发了“西城晶华”项目。 第三阶段：发展阶段 从1999年开始，房地产市场开始步入了纯市场经济，市场竞争也日趋激烈。1999年6月至今，江陵开发公司在完成对外开发启动后，进入良性滚动发展期，先后成功开发了 “晶采馨家”、“美丽嘉园”和“东郊美树苑”等三个住宅项目，使得总开发规模达到21万平方米，实现利润超过1亿元。2006年，江陵开发公司通过土地拍卖方式获得“南京花家桥”项目，通过合作开发方式确定了“南京青龙山”、“武汉徐东路”和“武汉顺道街”等后续项目。 公司房地产住宅项目开发情况一览表 序号项目名称开发时间建筑面积总投资利润1对内代建1995-19976万m22西城晶华1998-19993万m24910万元1500万元3晶采馨家1999-20003 万m27520万元1100万元4美丽嘉园2001-20026.5 万m216800万元2000万元5东郊美树苑2003-20058.5 万m226600万元9000万元合计27万m255830万元13600万元第二部分 房地产业投资风险分析 房地产业是高风险高收益的行业，在房地产投资过程中可能存在的风险主要有政策风险、利率风险、购买力风险、财务风险、管理风险、社会风险和自然风险等七个方面的风险，现简单分析如下： 一、政策风险分析 政策风险主要是指国家针对房地产市场的政策行为所带来的风险。房地产业的发展关系到民生，住房问题不能得到很好的解决往往会涉及到民众的社会价值观和政治取向问题，因此国家有必要出台一系列政策来对该行业进行宏观调控。我们看到，就是市场经济发达的西方国家对住宅市场也曾实行严格的管制，而我国房地产市场是在人口多、底子薄、又是在经历了长期计划经济的基础上初步建立起来的，仍在进行不断地探索和研究，因此更加需要国家政策的引导和市场的规范。但总体而言，房地产业已成为我国国民经济重要的支柱产业，国家的一些政策行为是为了促进该行业的更好发展，这对于一个规范的房地产企业来说，政策上的风险不会太大。 从近两年来国家针对房地产市场出台的一系列宏观调控政策来看，无论是“国八条”还是“国六条”，国家主要是从信贷、税收和土地政策等三个方面来进行调节，是为了进一步规范市场，是为了促进房地产业健康和持续发展。房地产市场不断得以规范，对一些缺乏实力的开发商而言，因缺