2007年东莞市茶山丽江地块项目业态定位可行性报告.pptVIP

;前言;总　纲;茶山镇宏观经济与城市发展;一、地理环境;二、经济特色;　　2004年茶山镇进一步深入实施“城市牌”战略，加快推进城市化建设，迅速掀起新一轮城市化建设的高潮。全年共投入1亿多元资金用于加快产业中心的开发建设，共平整土地400多亩，修建各种道路3.2公里，完成工业大道、超东路、超横路的排水渠、绿化、路灯等工程，建成厂房9万多平方米。进一步改善城市道路网络，投资近400万元完成了石大路镇府至南社路口路段改造升级；投入600万元，实施街道的美化、亮化、净化、绿化工程；投入近300万元，在镇府对面修建了文化休闲小广场。此外，各村也都加强了市政基础设施的建设，镇容镇貌进一步改观。;;2、茶山要打造“中国食品名镇” 在东莞来说，要数茶山的食品企业最为集中。去年食品行业占了茶山的生产总值30%多，可以说食品业是茶山的特色产业。目前在茶山有200多家食品企业，其中不乏华美、圣心等名牌食品企业。今后茶山将充分利用这一品牌，大力发展食品产业，不仅发展食品成品加工，还要有食品的原材料，让茶山成为周边地区乃至珠三角地区的食品原料集散地。 茶山镇政府在2006年已经将申报中国食品名镇的相关材料递交上去了，同年中国食品行业协会的有关负责人来茶山考察，茶山镇申报中国食品名镇成功在望。茶山镇政府不单要推动当地企业创品牌式发展，还要在茶山逐渐形成食品市场。将东莞茶山镇打造成为周边地区食品业的原材料集散地。;项　目　概　况;一、地理位置;茶山镇地图; 　位置条件 　　随着东部快速线路开通，深广铁路茶山段、轻轨R2线、广深四线、道路网络升级等重点工程、茶山工业园区、商业物流区等重大基础设施的建设，本项目具备了更便捷的交通条件和竞争优势。 　交通条件 　　已经建成通车的Ｘ246大道（丽江大道）直达本项目，鉴于本项目为食品商贸为主的综合商贸市场，面向区内200多家有食品生产企业提供产品集中展示、销售、及原材料供应的现代化商贸交流场所。 　环境条件 　　提起茶山，最有名的莫过于“中国历史文化名村”——南社村古建筑群，但在将来，茶山的食品、商贸也将渐渐步入人们的视野，茶山镇镇委书记卢少雄透露，茶山正努力申报中国食品名镇，且成功在望。 　土地平整情况 　　目前水、电、路、讯等基础设施尝未到位，开发的基本条件有待计划实施，并争取更大的政府扶持。 　土地征用情况（略）;三、项目优劣势与机会分析 ;机会所在： ◇　茶山镇村改居工程、镇区向外部郊区化发展和茶山工业园区不断扩展，特别是茶山城镇打造中国食品城，将给该区域商业地产很大的价值提升空间。 ◇　随着珠三解城际轻轨即将规划建设,给予茶山更多生机。 ◇ 建造适宜茶山镇新莞人居住的廉价生活社区组团,将会给予新莞人在茶山镇安居乐业创造好的环境和置业信心。;市　场　分　析;一、东莞市房地产市场现状;二、东莞房地产市场展望;三、茶山镇房地产市场现状;茶山镇区房地产市场调查数据;市场定位对比分析;分析： 　　综合以上内容市场定位对比分析,食品原料交易市场、茶叶批发市场、综合日用品批发市场、建材家居市场和农贸批发市场的市场定位相对比较适宜操作；特别是由于茶山镇政府已经将茶山镇申报“中国食品名城”，以强化食品产业发展为重心，加强加快茶山镇综合经济实力的发展。 　　因此，在政府政策支持下结合华美食品作为中国知名食品，在食品界具备较强的号召力。华美企业如能与茶山镇政府“筑巢引凤”，强势合作打造“珠三角地区的食品原料集散地”，是非常可行的方案。为此，本案依照此思路来定位项目操作思路。 ;项　目　定　位;一、战略定位;二、项目总体思路;2、建设规模及功能标准 ;（2）功能设施标准 　商铺： 　　本项目开发的商铺以专业市场为主，也是整个工程创造经济效益的主体部分，注重人性化的设计，以满足业主的办公、居住需求，在舒适、配套、环境、起居、通风等方面都有一定要求。建筑便于分割组合；排烟、排污、通风、采光在户型设计上要重点考虑；应设有厨卫，以便于投资业主和经营业户投资于不同的业态。基本单体户型设计为建筑面积30平方米，进深8米，厨卫齐全。 　住宅： 　　本项目开发的住宅，是作为茶山镇未来商业中心生活居住配套产品。在设计上要注重商务快捷的生活方式，以给商务人士提供亦居住、亦办公的商务空间。基本单体户型设计为一梯四户，建筑面积100平方米至140平方米，户型以三房为主。;建设技术经济指标 ;三、营销推广策略 ;住宅： （1）自住： 　　主要以白领阶层的新莞人、　个体户和本地年青人 ???龄：25－35岁 （2）投资： 　主要以茶山本地人、个体户和企业主。;3、价格策略 ;（2）价格定位策略：;４、阶段推广策略;（2） 内部认购期;（3） 开盘热销期;（4）持续推广期;（ 5 ）尾盘清理期 ;投资估算及资金筹措;